“土地期满收回”的双重悖论

    据《扬子晚报》1月16日报道，2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

    按现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权到期后该如何处置，事关公民个人权益，事关房地产市场的秩序和稳定，社会各界历来十分关注。上海“土地期满收回”的规定，在历来的土地出让交易中均属首次，无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。在笔者看来，不论是有偿收回还是无偿收回，这种做法都与现行的法律制度相悖，与保护产权人利益的理念不符。

    首先，“土地期满收回”违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”，但前提是“续期”，而不是“收回”。作为地方政府出台的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，属于政府规范性文件范畴，连地方规章都算不上，在法律效力等级上与由全国人大制定的《物权法》相差了数个层次。上海的规定违反了上位法的强制性要求，在效力上值得怀疑。

    其次，“土地期满收回”侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是在政府与开发商间签订合同，在二者之间发生法律效力，但最终的结果还得购房者来承受。在大多民众的印象里，买了房子就拥有了永久的产权，可按上海的政策，土地期满房子甚至可能被无偿收回，这让民众如何接受？届时一旦地方政府与业主在房屋产权上发生争执，开发商在挣得钵满盘满后，很有可能早就不存在，业主的权益如何保护？这是不得不考虑的问题。

    权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权到期后该如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，显然也是公众无法接受的。所有这些问题都悬而未决，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀，随时可能给他们带来致命的危胁和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展，而且不利于对购房者合法权益的保护。因此，从国家层次进一步统一和明确土地期满处理问题，必须摆上重要议事日程。