新国八条引发地产业震荡

    调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有8天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。

    1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

    当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。

    “从来没见过这么严厉的政策。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏观调控只能成功不能失败了。

    限购是国八条奏效的关键

    如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。

    “2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”这是对今年的新房价格作出限制。

    “调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”

    这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限制。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。

    新国八条规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。

    “各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。” 这一条，对购买住房作出限制。

    “限制”，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。

    “在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。”胡景晖说。

    26日晚新国八条出台之后，胡景晖就一直在研究。一开始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。

    按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房；如果一个家庭没有北京户口，但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房；如果这个家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没有资格在北京购买住房。

    与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。

    值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。

    “这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概1/3是由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论多么有钱，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买房。”胡景晖说。

    不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。

    “毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。”北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说，2010年，共有14个城市加入限购的行列；新国八条一出来，基本上就扩展到全国了。

    北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。以北京为例，如果实施严格的限购措施，市场将减少20%的购买力。

    陈国强告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。

    地方政府无路可退

    新国八条的横空出世，已经在房地产业内引发了地震。不少房地产经纪公司都认为，这八条，条条致命，未来的房地产市场行情将很难再现去年下半年的火爆。

    一位在某国有大型银行从事风险控制的金融界人士告诉记者，考虑到未来宏观经济形势，特别是稳健货币政策下趋紧的流动性，银行在年初制定零售业务发展计划时，即确定将愈发有限的信贷资源尽量用于高综合收益的产品。个人住房按揭贷款因国家政策变化、综合收益不明显，将不会成为重点发展方向，其所配置的信贷资源在2011年非常有限。

    “在此大背景下，本次调整肯定会冲击住房按揭市场。但因为住房按揭不是今年的重点发展方向，而且二套首付比例继续提高，可有效降低银行抵押物的处置风险，综合看，对银行影响不大。”该人士说，加息周期、整体流动性的不断收紧，以及房地产调控政策的累加效应，会否引起房地产相关信贷系统性风险，值得关注。

    那么，为何现在出台如此严厉的调控措施？

    北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这几年房地产调控看不到明显成效，中央对房地产调控的决心更加坚定。此外，2010年12月的房地产市场数据，也是推动中央下猛药的重要原因。

    统计数据显示，2010年12月，全国房地产市场销售面积接近2.2亿平方米，占全年交易量的20%以上。

    在房地产市场，12月份历来都是销售最为清淡的一个月。从这些年的数据看，12月份的平均销售面积大概为五六千万平方米，而在2010年12月，销售面积翻了好几番。

    “这个数据创下这么多年来房地产市场的一个纪录，而且随着交易量的快速增长，房价也出现明显的快速上升，在二三线城市尤为明显。”陈国强告诉记者，2010年，通货膨胀是全国上下都关注的问题，而房价的上涨则与通胀形成了相互推动的关系。 

    2010年12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台与听众对话时曾表示，中央有信心让房价回到合理位置。

    与以往调控措施不同的是，新国八条还把对地方政府的责任追究明确提了出来。这一点在新国八条中占据了两条。

    按照新政要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    如果未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入了约谈问责范围。

    这就等于说，如果地方政府没有在今年将房价控制住，将不得不面对被问责的尴尬。

    调控政策怎样落实

    “调控政策再怎么严厉，得不到真正的执行还是没有用。”胡景晖告诉记者，从限购的政策看，落实起来还需要做很多工作。比如说，怎么确定购房家庭的真假？有没有足够的数据能够判断出一个家庭拥有多少套住房？而民政部门与房管部门的数据目前还没有联通。

    胡景晖表示，从中央的政策看，是一定要取得调控的阶段性成果。

    “地方政府无疑是调控的核心，调控能否取得明显成效，取决于地方政府的政策执行意愿与能力。”陈国强说，此次新政中，地方政府的责任被重申，他们面临更大的压力去推动政策的执行。

    陈国强认为，如果新国八条能得到地方政府的严格执行，那么今年的房地产市场预期肯定会受到影响，市场需求肯定会减少，房价将失去上涨的基础，价格回调的预期将会增强。

    “对房地产开发企业来说，今年肯定会比以往艰难。从现在开始，这些企业应该更加现实地制定经营策略，要把去库存化、尽快回笼现金摆在更加重要的位置上。”陈国强说。