城中村涅槃

    30多年来急先锋式的城市化进程中，深圳率先在2004年成为全国第一个没有农村行政建制、也没有农民的城市。

    在一轮轮超常规的发展中，深圳也成了城中村最多的城市——作为中国改革的前沿阵地，深圳本身就是从300多个渔村脱胎而来。过去30多年来，深圳从农村层层蜕变，直接的影响是，已建成建筑的一半，以城中村的形式，被当地30万名原住民所拥有。

    那里曾因黄赌毒滋生被当地人称为深圳的“牛皮癣”，但那里也因是低成本生活区，成为很多闯深圳的人梦开始的地方。

    事实上，多年来，这个城市的政府一直小心翼翼地触碰着城中村改造这块硬骨头。最近的几年间，无论是大冲村非暴力拆迁造就10个亿元户，还是渔农村原住民拒绝开发商，自己贷款把城中村推倒重建，抑或是大芬村就地重生为蜚声世界的油画村……在深圳，这个中国最大的试验场，几十个城中村正在以自己的方式进行涅槃。

    不管未来深圳是否会成为第一个没有城中村的城市，当下在这里正在试验的诸多城中村改造模式，今后有可能成为其他地区可复制的经验。

    伤疤，还是淘金者梦想起航的地方

    在很多深圳人眼里，深圳有两副面孔。

    一面是一位魅力四射的时尚女郎——沿著名的深南大道，从东到西，有刚刚落成的深圳第一高楼京基100，有金融机构接踵摩肩的“深圳华尔街”，也有高楼鳞次栉比的CBD，还有充满着刺激尖叫声的著名景点欢乐谷。

    另一面则是一位蓬头垢面的老妇——与那些光鲜的高楼大厦紧紧相邻的是一片片由原住民拥有的城中村，那里的巷道潮湿、阴暗，走在其中，要小心脚下会踩到死老鼠，或是提防高空落下的垃圾。那里的楼因为被层层加高，很多楼几乎快贴在一起，当地人也称之为“握手楼”、“亲嘴楼”。

    网络上曾经有人用100句话总结深圳的特质，其中不乏体现深圳两面性的概括：深圳是一个到处都是“农民房”与“摩天大楼”的地方；深圳是一个“快餐盒饭”与“生猛海鲜”的地方……

    事实上，在学者和城市的管理者那里，关于深圳城中村的争论从未停止过。有人认为，那里曾经黄赌毒滋生，消防治安隐患重重，藏污纳垢，亟待清理。但也有人认为，那里曾为“三来一补”的产业模式提供了赖以栖息的土地，那里为外来者提供了低成本的生活，是深圳移民文化的载体，是最代表深圳的地方，在深圳30多年的高速发展中，其功劳不能抹杀。

    在深圳CBD掩映之下的著名城中村——岗厦村，四川泸州来的年轻人小王过着怡然自得的日子。在深圳闯荡的7年中，小王从未离开过岗厦，一份月薪3000元的厨师工作足以使他在这里过上他认为满足的生活。

    在岗厦，小王一个月的房租只要300元。尽管在那套狭小的“农民房”中，小王只拥有3平方米，但这似乎没有什么可抱怨的，因为在这里，大家的境遇都是一样的。

    就是在这套隔断房里，还有9名同居者。“他们中还有在CBD上班的白领呢，也有求学的学生。”小王说，大家上下班的时间不一致，尽管大家的距离只有一层木板，但平日里，并不往来。

    “你去看看，巷口的彩虹大厦，最小的房子也有40多平方米，连上水电物业，租下来一个月要四五千”。小王说的彩虹大厦，紧邻岗厦村，但已经不属于岗厦村，是CBD的一个楼盘。

    经济学家张曙光专门走访过岗厦村，这里的灯红酒绿颠覆了他对城中村的认识，在他既往的印象里，城中村应该是凋敝的残垣断壁。

    让他惊讶的是，在这个占地9.6万平方米的社区里，有私人楼房881座。总面积39.5万平方米的建筑里，居住了10万人。这位经济学家还提供数据说，在深圳，像这样的 “城中村”有320个，居住着超过500万人。

    在城中村的日子，可以过得自由而散漫。最近，就因为整天围在灶炉边太累、太热，小王决定辞职休养一阵。反正那3平方米的蜗居里暗无天日，蒙头睡去呗。睡醒之后，楼下就是大排档，5元一碗的牛肉面可以果腹，十几、二十元就可以来顿大餐。在这里，一切应有尽有，从超市、发廊到医院。

    一位研究深圳城中村的专家说，有人批评城中村是城市的“牛皮癣”，但在疮疤下却是芸芸众生，是维持深圳活力的基础。

    1998年南下深圳闯荡的初期，深圳市社会组织总会理论研究中心主任王蔚明也曾短暂蜗居过城中村。他说，包括他在内的很多人都是从城中村开始自己的深圳梦。

    王蔚明经常听到自己一些已经发达的朋友说，会有这样的冲动，要回到当年自己租住的城中村去看看，看看是一位什么样的青葱少年在那里开始自己的奋斗。

    “深圳文化就是打拼文化，而城中村体现的正是打拼的特征。”王蔚明说，城中村是深圳独一无二的记忆。

    城中村背后的土地流变

    蔡洪亮至今还愿意用“村里的干部”来介绍自己，而他名片上印着的头衔是：深圳蔡屋围实业股份有限公司董事长。

    在深圳，没有人不知道蔡屋围，因为在这个村的土地上，曾经诞生了深圳最高的地王，诞生了中国第一个证券交易所，还有其他不胜枚举的第一。而让这里的人最得意的是，当年邓小平划的一个圈，具体来说，就是深圳罗湖区蔡屋围村这一带。

    从村干部到股份公司的董事长，蔡洪亮见证了30多年间，深圳30万原住民，洗脚上田，从农民到市民，直至股东，以及数百个小渔村变为城市社区的过程。

    也正是在这个过程中，深圳诞生了大量的城中村。在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，“城中村”是深圳在城市化发展进程中的特殊历史产物，它们与30年间深圳土地的流变相生相伴。

    经济特区成立之初，深圳经济靠大量“三来一补”企业壮大。当时迅速蔓延开来的“三来一补”企业，资金大多来自香港或境外，工人来自内地，而工厂就坐落在蔡屋围这样的农村土地上。

    第一次土地的流变就发生在上个世纪80年代初期。在蔡洪亮的记忆中，上个世纪70年代末期，他还带领村民在农田里劳作呢。

    当时为了给经济发展腾出更多的城市用地，地方政府出台了《深圳市经济特区农村社员建设用地暂行规定》。这份文件的主旨是，除给村民留够宅基地，给村集体留够发展用地外，其余的土地收归国有。

    这样的一次变革，确定了未来深圳城中村注定与城市并存的发展格局。

    蔡洪亮记得，当时文件划定，原住民每家的建房用地是150平方米，但宅基地是80平方米，建房总面积不得超过240平方米。

    但很快，伴随着深圳经济的飞速发展，大量打工者涌入，住房需求激增，原住民们自建房面积的纪录一次次被打破——面对如此巨大的商机和盈利机会，“城中村”的村民自然也参与了竞争，利用自己的宅基地盖起了工业厂房和打工者居住楼。

    原住民的楼越盖越高，很快就突破了文件最早规定的每户240平方米的底线。如果严格按照文件规定，240平方米之外的都属于违章建筑。

    蔡洪亮说，他们的生活，从种地，变为“种”楼。大多数原住民的生活来源主要靠房租和村集体土地的物业收益。

    在随后的10多年间，一个循环不断出现。政府多次试图对城中村的违章建筑进行清理，但每一次清理的文件发出，原住民就会迅速加高他们的楼，最终呈现的是城中村处处是几乎贴在一起的“亲嘴楼”、“握手楼”。

    宋丁经常使用的数据是，改革开放30年，深圳已建成的建筑面积总共4亿平方米，其中30万原住民占有了47%，接近2亿平方米，而深圳目前的人口数是1400万。也可以说，一半的建成面积在城中村。

    在学者那里，从来不乏对城中村的赞美。一位多年研究城中村的学者说，城中村创造了深圳主导形态的低成本生活区。

    没有城中村，深圳谈不上低成本生活区。这个生活区是都市可持续发展的命脉，使得深圳拥有全世界其他城市所没有的竞争力。住在低成本生活区的打工者可以挣相对低的工资，使得深圳具备相对的竞争力。另外，城中村也给创业者提供了成长的土壤，给外来者提供了融入这个社会的跳板。

    村委会成建制地转为董事会

    更大的变化发生在1992年。尽管过去了将近20年，但在蔡洪亮那里，当时的情景历历在目。那年的6月，深圳出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》。

    这份规定要求：深圳特区内68个行政村、173个自然村要转变为居委会，超过4.5万农民一次性转为城市居民，条件成熟的行政村可改造成为股份公司。

    这份文件被专家们认为是深圳发展中的一项重大改革决策。对城中村来说，意味着土地的性质要发生变化，深圳特区内“城中村”所有的土地都要纳入城市国有土地的管理。

    一夜之间要从农民变为城市居民，这样的消息无异于平地起惊雷。

    村里人都涌向蔡洪亮家中，七嘴八舌地议论着他们的若干担心，有宏大的问题，比如，原来给农村的一系列优惠政策还能不能用，过去多年间集体经济积累的财产能否得到保全。也有很细节的问题，比如，村里很多人有去香港的耕种证，这下变成城里人了，香港那边的地还能去种吗？以前农村能生两个孩子，现在还能生吗？村里的几户渔民还担心，将来还能不能出海打鱼？

    蔡洪亮记得，那一段时间，光开会都开了45次。至今当时政府推进改革的4句话还熟记于心：尊重历史，面对现实，着眼未来，平稳过渡。

    文件发出的几天之后，福田区的上步村作为试点，成立了特区第一家由农村集体经济转身的股份制公司。

    很快，蔡屋围也从村变成了股份公司。经过评估，蔡屋围股份公司的总资产为2.2亿元人民币。而原来蔡屋围下辖的三个生产队则分别改为“金龙”、“金塘”和“金华”三个实业公司，村民更是一夜之间也变成了股东。而原来的村委会也成建制地转为股份公司的董事会。

    成为股东后的原住民如何实现分红？这个问题在蔡屋围也吵了许久。后来，围绕1229名村民的股权分配，蔡洪亮提出股份分配的A、B股方案：蔡屋围原居民为A股，外来插队人员为B股。分红时A股份额是B股的两倍。股份公司的收益，每年拿出51%做积累，剩下的49%用作分红。

    1993年，特区内的村庄悉数转为城市居委会，68个行政村也成建制地转为68个股份制公司。蔡洪亮说，随着一夜之间身份的转变，他们开始享受作为一个市民的待遇，可以参加招工入学，拿执照做生意。甚至在他看来，拿来营业执照的股份制公司可以和国企平起平坐。

    第一个没有农村的城市

    城中村，虽然还被叫做村，但建制上已经没有了村的概念。

    深圳市福田区政协副主席刘满衡曾在区里的土地部门任职，亲历了特区内整个农村到社区转变的过程。在他看来，尽管特区内城中村一夜从农村变为社区，但在其组织方式等方面依然保留原来农村集体经济的形态。特别是在城中村社会管理方面，外来人口大量进入以后，依然靠本地原村民集体的自治，城中村的水电气，以及道路的修缮还完全由股份制公司承担，很多城中村的社区甚至还保留了民兵。

    可按照1992年改制时的职能划分，股份公司只应该承担公司经营的职能，社区事务应该由社区居委会承担。

    如今，蔡洪亮的身份只是蔡屋围实业股份公司的董事长，但社区的大事小情，从计划生育、婚丧嫁娶到邻里纠纷，没有不找他的。他说，当了几十年的干部，自己的威望还在，而且社区里的很多事，要靠打亲情牌。

    刘满衡说，在实际履行职能过程中，股份公司有足够的资金来承担社会管理职能，有人脉，威信更高，自然而然地包揽了大部分社区管理职能。而对大多数股份公司来说，他们的主要经营业务就是出租厂房。

    尽管城中村的性质发生了变化，但在这一阶段，这里依然为这个城市包容着不断涌入的外来打工者。

    刘满衡说，城中村最常见的现象是，一个千把人的原住民社区，用他们的“握手楼”，容纳着三四万外来打工者。一个保守的数据是，深圳至少有600万人居住在股份公司提供的城中村住房中。这种方式，既满足了社区自我生存的需要，也为政府分担了压力。

    2004年，深圳市又宣布，特区之外的宝安、龙岗两区，也要进行和1992年特区内的4个区一样的改革：户籍人口全部改为城市居民，原集体所有土地将收归国有。此次城市化进程涉及宝安、龙岗两区218个村的27万村民。2004年年底，关外两区的农村逐步挂上居委会的牌子，深圳成为全国第一个没有农村行政建制和农村管理体制的城市。

    土地告急

    在深圳的任何一个城中村，“整治出租屋，扫除黄赌毒，净化社会环境”的大横幅标语随处可见，似乎也在提醒过往的行人这是一个不一样的世界。

    在福田区政协副主席刘满衡看来，城中村头10年的发展是随波逐流的10年，深圳的经济发展太快，以至于政府还来不及想清楚，该给城中村怎样的发展定位。可以说，这10年是农民自主摸索融入改革开放和市场经济的10年；在第二个10年，政府开始有一定的引导，但那里的发展还是一种自发式的；到了第三个10年，城中村发展中呈现出的弊端越发引起社会的关注，政府下决心整治城中村。

    其标志是，2005年出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》，与之相配套的还有旧城改造5年纲要。

    一系列的文件提出了5年内基本完成对深圳关内关外城中村改造的目标。

    2005年也被称作深圳城中村改造的“示范年”，那年的5月，位于福田的渔农村在爆破声中化为灰烬，作为拆除重建的一个试点，渔农村成为深圳城中村改造的缩影。渔农村的改造被认为是拉开了特区城中村改造的序幕。

    城中村在为这个城市外来人群提供低成本生活区的同时，也为这个城市留下不少卫生、消防、治安的毒瘤。深圳市公安局提供的数据显示，在出租屋内发生的案件占全市案件的44%以上，此外，60%的火警火灾来自“城中村”。也有人把“城中村”称为阻碍深圳发展的拦路虎。

    除了城中村带来的“牛皮癣”亟待清除外，一些学者还从另外的角度在解读以2005年为元年的城中村改造。

    在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，经过30年的发展，深圳的可用土地已经告急，未来的发展用地只能从旧城区、旧厂房、旧开发区中挖潜。不论是城中村改造，还是2004年关外土地的城市化，都是在为这个城市明天的发展寻找土地。

    宋丁说，深圳有1991平方公里的国土面积，但有将近一半是水源保护区等生态用地不能用于开发，目前剩余可开发用地不足200平方公里。按照过去每年36平方公里的开发速度，深圳可建设用地将于5年内耗尽。

    1991平方公里只是很多一线城市国土面积的1/4，目前深圳每年的土地出让金只有100多亿元，而在北京，这个数字高达数千亿。“深圳早就无地可卖，这在任何一个城市都是难以想象的，没有土地，如何保证经济的持续增长。”宋丁说。

    在宋丁看来，对深圳来说，城中村的改造关键是设计一套怎样的腾笼换鸟的方案，让各方主体的利益都能得到平衡。城中村改造涉及的因素太多，关联的利益方也太多，整个改造过程是漫长的。

    深圳网络评论员金心异曾指出，“城中村”是考验主政者政治智慧的最大挑战。没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村、这么复杂的利益关系和历史遗留问题。如果深圳能解决城中村问题，那么国内任何城市都应该解决得了。

    重建“深圳华尔街”

    在深圳大运会召开的前夕，在蔡屋围股份公司的地盘上，京基100大厦以441.8米的高度顺利封顶，又一次刷新了深圳第一高楼的纪录，同时也摘得了国内第三高楼、全球第八高楼的桂冠。

    在外人看来，这座地标式建筑的完工，意义只在于又一次刷新深圳高楼的纪录，但对蔡屋围村的1000多名原住民来说，却意味着“深圳华尔街”的一次重生。

    蔡屋围人的骄傲在于，在他们的土地上曾经诞生了深圳的华尔街——以人民银行深圳市分行为圆心，工商银行、建设银行等多家银行都在这里驻扎。2002年的数据显示，深圳全市金融机构的60%、保险机构的30%、银行存贷款余额的70%、全市金融保险业增加值的40%，都集中在蔡屋围及其周边这个面积狭小的区域内。

    但近几年来，这里老旧的楼宇和信息系统使得一些金融机构开始向其他地区转移。最危急的时候，连最有凝聚力的人民银行深圳分行都差一点儿搬走了。

    回忆起当时的情景，蔡屋围实业股份有限公司董事长蔡洪亮说，2003年前后，人民银行深圳分行的金库不够用了，希望扩建，但周围已经被城中村团团围住，几乎没有一块可用的地。蔡屋围所在的罗湖区政府找到蔡洪亮，希望蔡屋围能拆除周边的一些楼房，给银行的金库让点儿地。

    当时的情况很紧急，因为别的区以更广阔更平整的土地向银行伸出了橄榄枝。如果人民银行深圳市分行一旦搬走，或许，蔡屋围就不再拥有深圳华尔街的头衔。

    蔡洪亮也意识到，如果蔡屋围不再是深圳的华尔街，蔡屋围几十年搭建起的物业、出租业王国就会面临冲击。所以当罗湖区政府找到他时，他很坚定地答复，一定要留住人民银行深圳分行。但他出人意料地提出额外的要求：要改就不能只拆一两栋楼，必须对蔡屋围整个老围进行改造，涉及城中村的100多栋楼。

    为什么要提出如此庞大的改造计划？蔡洪亮回答说，如果今天这个机构要改造一片，明天另一个机构又要改造一片，改到最后，整个蔡屋围会失去统一的规划。再说，被割据剩下的都是难改造的硬骨头，谁会来接这样的盘？所以还不如索性来一次一劳永逸的改造。

    罗湖区政府自然是赞同蔡洪亮的全盘改造方案，但数百户居民的工作谁来做？蔡洪亮拍着胸脯说，只要区里支持，做居民的工作，他包了。

    整个改造由引进的开发商承包，而在改造完成之后，开发商也将在新开发的商圈内分得一杯羹，当时设计中的深圳第一高楼京基100就为开发商经营。

    部分居民的不合作远远超出了蔡洪亮的想象。

    有的居民担心，万一开发到一半成了烂尾楼怎么办，那时候才是进退两难，原先的租金也泡汤了，现在过得好好的，折腾什么呀？

    还有的居民骂蔡洪亮，祖宗几百年留的土地，就要在他手里被葬送了。原来尽管洗脚上田，成了城市居民，但不管怎么说，住在自己的楼房里，还有自己的宅基地，脚还能踩得到土地。

    而此次改造一旦结束，就意味着将永远失去自己的宅基地，只能住进公寓楼。公寓楼再好，也踩不到土地了。

    有人骂蔡洪亮是卖村贼，还有的老人家甚至烧香拜神诅咒他。

    在这个过程中，还诞生了让蔡屋围在全国一夜出名的“最牛钉子户”。在坚持了数年后，2007年，“钉子户”蔡珠祥才拿着开发商京基公司支付的1200万元的赔偿款搬走。在这深圳也开启了非暴力拆迁的序幕，随后各个城中村的改造中，都有人效仿蔡珠祥。

    也就是在2007年年底，由蔡屋围股份公司与京基集团合作建设的蔡屋围金融中心区开工建设，3年后，蔡屋围的老围将从一片片“握手楼”林立的城中村中，脱胎换骨成为集金融办公、六星级商务酒店、公寓、大型购物中心及回迁安置住宅于一体的超大型社区。

    2010年年底，所有回迁的居民都已经搬进新居，而且新居的面积与拆迁前相同，股份公司持有的高级写字楼也正在招商。仰望着400多米高的深圳第一高楼，蔡洪亮心中的自豪阵阵泛起，这个从2004年就开始动议的城中村改造项目，虽经波澜，但终于完成了，既保住了深圳华尔街的名头，又彻底改变了原来城中村脏乱差的面貌，而更重要的是，随着环境的改善，社区居民的房子也能租到更好的价格，股份公司的收益也比原来更好了。

    低调的怀德

    深圳全市城中村改造的号角在2005年吹响，刚刚在2004年才取消农村建制的特区外的宝安区也得加入到这场战役中。在关内蔡洪亮这样的董事长们看来，关外农民彻底洗脚上田，比关内整整晚了12年，所以关外人享受的待遇要丰厚得多。

    蔡洪亮回忆说，1992年，蔡屋围村的农民变为市民后，几乎没有获得什么补偿。可是到了2004年，当宝安区的农民变为市民后，不仅得到一大笔补偿，而且家家户户立刻享受到了城市人该享受的一切社会福利。

    宝安区虽然是在2004年才彻底取消农村的建制，但当地的农村集体经济早就与关内的城中村接轨，实现了从农村集体经济到股份制公司的转变。尤其是近年来，关外的土地上也吸引了大批世界500强企业，关外的城中村也以他们的方式融入到改革的大潮中。

    在宝安，不得不提福永街道的怀德村。这个离宝安机场最近的城中村占尽天时地利，别人是从种地到“种”楼，这个社区是从种地到造城，他们要以机场为依托，打造航空城、物流城。

    怀德村的第一桶金来自1990年宝安机场建设的占地补偿款。当时的补偿款有300多万元，村里一派人的意见是，干脆平分给村里的每户人家，人均能分到4000多元，一下子很多家庭就能跻身万用户的行列。

    但村长，20多岁的潘灿森并不同意，他认为应该留作集体的发展基金。于是，他开始挨家挨户做工作，他的理由是，征地款不是一个单纯资金，是生产资料的转移，应该进行再生产。

    靠着这笔钱，怀德村建起了村里第一个工业园区，而且当年建成当年盈利。在随后的20年间，怀德村已建成了3个工业园区，拥有标准化厂房及配套物业125万平方米，他们近期的目标是要打造以物流业为主的空港城。2010年，怀德股份有限公司的资产总量已经达到12.1亿元，股民人均分红6万元。

    由于怀德撤销农村建制也就是近五六年的事，所以这里还保留了一些农村特有的亲情和人情世故，也更像一个潘氏的大家庭。

    潘汝兴是怀德村潘氏祠堂的管理员，而他这个管理员却隶属怀德股份公司办公室。不仅每个月能从公司拿到一份工资和一份生活补贴，年底还能参加分红，再加上自己楼房的租金，一家人的日子过得富足而清闲。

    潘氏大家庭里，如果想创业，可以向股份制公司申请创业资金；要看病，全免费。

    股份公司每年还拿出40万元作为教育基金，专门对上学的孩子进行补贴。公司规定，如果谁家的孩子没有完成9年义务教育，那么股份公司就要暂停给这家人分红。

    在怀德，虽然人与人之间的关系还保持着农村特有的亲情，但在管理上，股份公司的董事长潘灿森试图突破小农经济的思想束缚，按现代企业的模式来管理企业，他不仅自己去著名高校念了MBA，还为企业聘请了法律顾问。

    这个村有一本村规民约的小册子，提及最多的是如何保障村里的每一笔投资都高效安全。其中一条规定，超过500万元的投资要由全体村民决定。

    怀德的居民们说，从村长到董事长，近20年的时间，敢想敢干的潘灿森深刻地影响着怀德的命运。当初，村里人惦记着要分机场占地补偿款，想当万元户，而现在靠着那笔原始积累，怀德村早就有了多个千万元户。