日本人为何不谈房子

    我发现，中国的年轻人多谈房子，不过日本的年轻人基本上不在乎房子。为什么？

    一个住在东京的朋友最近告诉我，她的房租占薪水的八分之一，因为她所属的婴儿用品公司向她发放租房补贴。我姐姐目前住在九州，她说，全家人从来没有感到房租是个问题。我却在北京，一度过所谓的“蜗居”生活，常常辛苦寻找便宜又合适的房子。一位从事房地产行业的员工告诉我，北京一套三室一厅房子，24个人住在里面。

    面对让民众不堪重负的住房问题，中国政府决定在未来5年里，提供3600万套保障房。对此，舆论有不少担忧。我们能从战后日本住宅政策的“功”与“罪”中学到什么？

    首先，我认为明确的规则是不可缺乏的。1947年的日本新宪法25条规定：“所有国民均有享有维持健康且文明的最低限度生活的权利”。因此，日本政府陆续启动住宅政策的三根支柱——公营住宅（1951年，下称“公营”）、住宅金融公库（1950年，下称“公库”）及日本住宅公团（1955年，下称“公团”），试图以此度过住宅短缺的难关（1946年时，短缺460万套）。

    公平分配是中国保障房面对的挑战之一。这一难题，应该由规则来解决。

    日本北九州市相关人士介绍，与中国不同，骗购及定向房等问题基本上不可能发生。申请市营住宅的市民，必须提交市政府税务司出具的所得税证明，逃税的处罚在日本相当严厉。此外，官方抽签来决定可以入住的市民。“如果3次没抽中，你的号码增加1个，6次没抽中，你的号码增加至3个，可能性会越来越高”。

    从政策的对象看来，中国与日本的对比鲜明。保障房的对象并不包括白领等社会中层骨干，而是为收入最低的群体。恰恰相反，在农民大量流向城市的背景下，战后的日本政府不仅为地方贫困家庭提供公营住宅，而且经过公团及公库确保白领家庭的居住。

    对此，神户大学教授、都市问题专家平山洋介表示，经济增长惠及中产阶级，中产阶级在政府财务支持的基础上，能够购买且持续拥有房产，这又推动了经济增长。与此同时，政府税收也得以增加。在他看来，这是“经济增长与房地产行业之间的良性循环”。我认为，中国政府最好也加强对中产阶层的支持政策，从而提高白领在内的老百姓的生活。

    其次，在住房贷款制度方面，中国还需要提高。日本公库最近直接向购房者提供长期固定利息的住房贷款。从1950年到2006年，由公库融资建筑的户数，已经超过1900万。2010年，贷款余额约为30万亿日元，占整个住房贷款余额的3成。而且，自1970年以来，民间住房贷款也逐渐发达。如今，民间机构负担剩下7成的贷款余额。

    而按照中国不少城市的规定，第一次购买房子的人，需要支付四成的首付。由此，大多数中层收入群体要依靠父母筹资，否则无法买房。可以说，“裸婚时代”不是电视剧里的事情，而是不少年轻人的现实。

    此外，我们还要面对住宅的质量问题。对开发商来说，保障房的利润率没有其他商业住宅那么高，我们不得不担心开发商为了减少成本而在房屋质量上有所放松。曾去过汶川的东京大学地震研究所教授纈一起最近提醒我，“为了尽量减少地震灾害，中国最需要的政策是提高建筑物的质量”。从长远来看，低质量房子不仅让其价格快速下降，而且修缮费用也有增无减。

    日本政府战后一直重视房产，并促进个人购买房子的“房产政策”。然而，泡沫经济崩溃后，上述的“良性循环”已经告终。政府在1993年出台“特定优良租房制度”。这证明日本政府再度关注租房的作用。此项制度为低收入者提供便宜的租房，以平衡房产与出租房子的供给。中国政府也要保持房产与租房的平衡，使用政策工具进一步减轻租房居住者的负担。

    财政方面，保障房面临地方政府财政投入不足的困窘。日本是怎么应对财政挑战的？以公库为例，日本从邮政存款与养老金中筹资。但是，由于对财政负担的担忧，在2007年4月，公库改名为住宅金融支援机构，原则上由市场进行资金筹集，以将风险转移至投资者。看起来，为了负担保障房的巨大费用，中国政府也需要进一步对金融市场进行改革。（此文摘自财新网）