温州式合作建房能否在京复制

    数百个素不相识的人凑钱为自己建房，能行吗？

    2011年末，一个温州人在北京召开新闻发布会，宣称要在北京组织一些需要房子的人合作建房。

    早在2006年，这个名叫赵智强的温州人就在温州做了这么一次尝试。虽然赵智强在温州搞的合作建房至今还没有交房，但他已经开始了合作建房模式的复制。这一次，他选择了北京。

    为了实施这个计划，赵智强与几个合作者成立了北京中康城投资顾问有限公司，作为合作建房的执行机构。“召开新闻发布会之后，公司就接到很多电话，表示有兴趣参与合作建房。”北京中康城投资顾问有限公司常务副总经理曾世平告诉记者，已经有200多人报名。

    合作建房能否成为新的商业模式

    在曾世平的理解中，所谓合作建房，就是有共同住房需求的人聚在一起，作为股东共同出资，拿地、盖房，得到属于自己的住房。

    早在2003年，合作建房的概念就已经出现。当时，家住北京的白领于凌罡就提出了这么一个口号，号召大家组织起来，集资建房，摆脱开发商对房地产开发的垄断，摆脱高房价。

    不仅在北京，上海、广州、成都、南京、天津等好几个城市都出现了类似的呼声和合作建房的具体计划。比如，北京有于凌罡拿出的“蓝城计划”，上海有“硅谷计划”，南京有“团购计划”等。

    这些合作建房的计划都得到了不少年轻人的支持，然而，随着计划的逐步落实推进，这些美好的设想却相继破灭了。

    国内最早提出合作建房概念的于凌罡，在费心费力了几年后，也没能把“蓝城计划”变成真正的房子。

    不过也有例外。2006年，赵智强成功在温州拿到地块，并开始了房地产建设。据曾世平介绍，260个参与者真正实现了合作建房，这个合作建房项目2012年将会封顶并交房。

    “正是因为在温州成功实现了合作建房，所以我们才想，能不能把这个模式在全国推广。”曾世平告诉记者，在国家政策层面，合作建房还是一片空白，如果能够在首都再成功做一次合作建房，这个示范效应就会很大，接下来在全国推广就会容易。

    带着这个想法，赵智强、曾世平等人来到北京，试图再次合作建房。据曾世平介绍，目前已经看好了两块地，一块位于南四环，最终房价每平方米15000元左右，一块位于南五环，最终房价可能每平方米6000多元。等到对合作建房有兴趣的人报名后，将会集体决定拿哪块地。“当然，这期间，我们还会考察别的地块，哪个合适拿哪个。”

    北京中康城投资顾问有限公司作为合作建房的组织方，已经开始接受参与者报名。依据“有住房需求但没有房子”的标准对报名者进行审核，之后再进行一次正式报名，确定最终参与者名单。成立业主委员会，然后根据合作建房的资金需要进行分期集资，拿地、建设。最终，楼盘建成后，通过抓阄的方式进行分配。

    “我们觉得比较合适的参与人数在300～600人之间，参与者如果太多，组织协调难度太大。”曾世平告诉中国青年报记者，具体最终会有多少参与者，关键还要看地块大小、建设规划。

    在房地产开发流程上，最关键的就两个条件：土地、资金。对合作建房来说，这两点同样是核心。

    2004年8月31日之后，我国土地市场全面推行招拍挂制度。要想拿到土地，就必须与众多买家一起竞价。

    经过这几年的房地产开发，各地的地价都在迅猛上涨，大城市更是如此。数百人集资合作建房，能否顺利拿到土地？赵智强之外的合作建房的组织者都没能解决这个难题，一块地皮都不曾拿到过。执著的于凌罡更是在北京土地市场5次败走麦城。

    但在曾世平看来，这个阶段到北京拿地，正是好时机。

    “2011年国家对房地产的宏观调控已经遏制住房价增长势头，很多开发商已经不太愿意在北京拿地了，这对合作建房刚好是个机会，因为对土地的竞争就会小，我们更容易拿到土地。”曾世平说。

    资金的使用与安全是另一个关键问题。尽管每个参与者的出资并不会太多，但数百人的资金凑在一起，就会是一个大数目。

    曾世平告诉记者，根据温州合作建房项目的经验，北京中康城投资顾问有限公司会在银行开一个账户，与银行签订协议，对这个账户的资金进行监管。此外，还将通过业主委员会选出合作建房参与者代表，由代表、组织方共同对资金进行监管。任何一笔资金的使用，都要通过参与者代表、组织方、银行三方的确认。

    做到了这两点，曾世平认为，合作建房就会实现低于商品房价格的初衷。

    “我们没有开发商的融资成本，也不需要营销，房地产开发过程中的公关费用等不可预见的费用也会省掉相当一部分，这样算下来，合作建房最终的房价肯定会比同地段的商品房价格要低很多。”曾世平说。

    作为合作建房的组织方，北京中康城投资顾问有限公司会向每个参与者收取总房款的3%作为项目运作的管理费。

    “我们不是在做慈善，但也不以盈利为目的。”曾世平告诉记者，作为组织方，肯定不会自己垫钱来支持合作建房。从温州合作建房项目来看，组织方还有一点点盈利。收3%的管理费虽然很低，但应该不会亏。

    对于这一点，曾世平曾与赵智强有过争论。曾世平认为3%的管理费偏低，但赵智强坚持。“他更看重‘名’”，曾世平说。

    在曾世平看来，之所以来北京搞合作建房，是觉得这个事情能够实现一些人生的价值，“如果合作建房能够推广开来，这将成为房地产开发的一种新模式，也将会是一个新的商业模式。”

    合作建房困难重重

    自从2006年温州人赵智强在当地搞了合作建房项目以来，相关的新闻层出不穷。

    一开始，有人质疑这是非法集资，建设后期，更有参与者将其告上法庭。而这个全国第一个真正实施的合作建房项目5年多依然没能交房。

    曾世平告诉记者，温州这个项目原本只需要3年就可以完工了，之所以拖到现在，就是因为这是一个新事物，社会有太多的质疑和担心。“当初，温州市政府对合作建房也不敢有任何表态，上报给了浙江省政府，浙江省政府又上报给了中央，中央相关部门还派了调查组，但并没有说不能做，这个项目才得以推进。”曾世平说，在建设过程中，项目还出现地下室设计的问题，也影响了项目的进度。

    按照曾世平给出的数字，温州这个合作项目最终算下来的价格是每平方米7000多元，同样地段的房价每平方米超过1万元。

    在曾世平看来，这样的模式完全可以在北京复制。这种信心不仅来源于温州项目的即将成功，也来源于相关官员的表态。

    原建设部副部长宋春华曾经在接受媒体采访时表示，可考虑准市场化的政策性安居型住房，如合作建房，作为保障性住房。他认为，合作建房将有助于缩短解决夹心层住房问题的时间,使效率大大提高。对合作建房项目，政府应提供一些价格低的土地。

    就在赵智强要在北京复制温州合作建房模式的消息被报道后，当年北京“蓝城计划”的发起者于凌罡在博客上表达了看法。他表示，希望大家思考什么是合作，为什么合作建房能便宜那么多？更希望大家不要幻想天上掉馅饼，或者有什么救世主。脚踏实地赚钱，比什么都可靠。“合作建房，前提就是大家一起合作。如果参与者只是为了便宜几十万元而来，一切都由发起人包办，是非常危险的。”

    中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强认为，合作建房在中国不现实，制约因素太多。“合作建房与以前的单位集资建房相似，但单位集资建房是以单位为主体来集资、组织建设，大家都是一个单位的员工，彼此熟悉，协调起来容易。合作建房则是完全陌生的数百人聚在一起，组织协调的难度太大。”

    陈国强说，如果还存在协议出让土地的方式，合作建房还会容易些，但现在土地都是招拍挂，拿地的资金门槛非常高。不仅如此，招拍挂的土地也不能够随意挑选，要面对激烈的竞争。北京的土地市场尤其竞争激烈，全国有实力的开发商都在北京参与竞争。参与合作建房的人都不是特别有钱的人，怎么可能跟大的开发商竞价拿地？

    “如果温州的合作建房项目真的成功了，那只能说这是个案的成功，要在全国推广，没有现实的可能。”陈国强说，美国人是可以几个人合伙买一块地，然后找个建筑商盖房子，但我国的土地制度不允许土地自由流动，无法实现这样的方式。

    在全球范围来看，合作建房早已是一种成熟的房地产开发模式。20世纪90年代之后，全球房价都处在上升通道中，各国都推出了不少应对的方法，曾掀起了一个公共住房建设的浪潮。

    “合作建房最早是在北欧实现的。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，这种方式在北欧国家很普遍，但在中国，这就是一个麻烦的事情，因为中国缺少法律上的支持。

    胡景晖认为，之所以出现合作建房，就是因为这种方式比普通的房地产开发价格低，也就是说，通过这样的方式建房是不盈利的，而我国没有一部法律对非营利性组织进行严格的界定和规范。怎么发起成立合作建房的组织？怎么拿地、建设？怎么监督这个合作建房的组织机构？

    “不仅如此，参与者之间怎么建立相互信任的关系，也是其成败的关键。中国现在还有那么大比例的小区连业主委员会都成立不起来，怎么敢奢望完全陌生的一群人通过合作来建房？”胡景晖说。

    本报北京1月3日电