撬动龙年楼市支点何在

    随着严厉调控的持续，国内楼市的泡沫正被陆续挤出。但僵局也逐渐明显，包括市场面上的成交低迷、需求观望以及经济面上房地产对投资、消费拉动力的减弱等。调控不放松，僵局需破解。龙年，撬动楼市的支点在哪里？

    “没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”严厉调控之下，万科在2011年依然逆势增长。数据显示，去年万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

    万科表示，虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售，但公司会更加坚决贯彻“快速销售”的原则。

    快速销售，意味着价格随行就市。事实上，在大量刚性需求和改善性需求处于观望情形之下，只要价格能调整到位，卖房不是难事。复地集团董事长张华深有感触。他说：“去年前11个月，复地的销售形势还很严峻。最后一个月我们及时调整价格，迎来销售的‘冲刺’。”

    2011年，许多热点城市成交量大幅萎缩，不少开发商“哀鸿遍野”。同时，购房者对房价下跌预期增强。根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度集中在30%以上。许多楼盘价格无疑还没有降到购房者的心理价位。

    “对于投资投机性需求而言，确实是买涨不买跌；但对于普通消费性需求来说，只要价格下来，需求就一定能上去。只要房价能有合理调整，不愁成交量低迷局面打不破。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

    记者采访发现，许多房企都在积极调整销售策略，以期激活市场。张华介绍，今年复地将增加普通商品住房的比重，随行就市、加快周转。

    去年的三次加息，今年起正式“起效”，五年期以上房贷基准利率从6.4%升至7.05%。这让今年有买房计划的上海白领黄琦心情沉重：“中介帮我算了一下，如果申请20年期限、50万房贷，今年要比往年每月多还近200元。”此外，首付三成、排队等“贷”等问题，也让她对购买首套住房充满顾虑。

    这般顾虑在不少首次置业、改善性置业群体中较为普遍。尤其是去年四季度，一些银行甚至对首套房利率进行上调，更让不少刚需感觉雪上加霜。应该说，支持居民的合理购房需求，政策层面从未改变。首套房首付比例和贷款利率提高，大多数是商业银行利益驱动之下的“自选动作”。但从实际效果来看，不少合理购房需求难免受到“误伤”。

    值得一提的是，多个城市“普通住房标准”也将进行调整。比如上海普通住房的标准，内环线以内将由245万元/套以下调整为330万元/套以下，内外环之间从140万元/套以下调整为200万元/套以下，外环以外从98万元/套以下调整为160万元/套以下。调整之后，将有更多购房者能享受到契税优惠。据上海房管部门介绍，新的标准最快将于2月底实施。

    “现在很多看房者都在等待，看银行对首付、利率等要求会不会下降，新的普通住房标准什么时候实施等。只要政策能真正‘落地’，不少人就可能会出手买房。”上海二手房中介“合富辉煌”业务员万正伟1月31日告诉记者。

    不容忽视的是，随着调控深入、楼市步入下行通道，其关联影响也逐渐显现。在投资层面，拉动力有所减弱；在消费层面，对家电、装饰建材等多个行业的影响也趋于明显。在金融层面，房价下跌对银行贷款风险也需审慎衡量。

    外部经济形势存在诸多风险，国内经济走势不明。在此情形下，保障性住房在民生及经济方面的“双重效应”备受期待。

    统计部门数据显示，2011年上海完成房地产开发投资2170.31亿元，增幅为9.6%。其中，保障房投资完成479亿元，比上年增长达42.9%，占全市住宅开发投资的比重达到34.3%。在全市房地产开发投资9.6个百分点的增长中，保障房拉动了7.3个百分点。此外，去年上海新增供应共有产权房、动迁安置房等各类保障房1240万平方米，一些家电企业不失时机为保障房家庭推出优惠促销措施。

    “要使居住性需求成为房地产市场的主要力量，保障性住房就需要加快建设和供应。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。   

    据新华社上海2月1日电