广东版“国五条”细则影响房价几何

    “连续‘作战’20多天了，赶紧把客户的资料交齐办妥，4月就可以放长假了。”地产中介销售贾伟凯揉了揉双眼，勉强地露出亢奋的笑容。此时，离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限只剩寥寥数天。

    3月1日，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确提出了二手房转让要征收20%的个人所得税等条款。近期，记者在广州市房地产交易登记中心采访时看到，每天一大早都有大批市民挤在门口排队取号，买房的多过卖房的。“新政”引发了二手房交易的高潮，近期广州交易量几乎是之前的3倍。

    这些天，贾伟凯每天都要陪客户看八九套房，睡眠时间严重不足。从市场的反馈来看，政策的威慑力已经显现。“各地细则逐步出台后，市场就会出现一种观望、缩量的态势。”某地产中介首席分析师龙斌说。

    广东版细则“稳”房价

    “国五条”中关于“二手房交易凡能核实房屋原值的应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的政策最受关注。

    3月25日晚，广东省政府网站的首页公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），被称为广东版“国五条”的细则率先出台。但是，不少业内人士分析，该细则含糊其辞，仅仅是统筹性的表态，没有实质性的“杀伤力”，力度小于市场预期。同时，也未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作、二套房贷怎样收紧等做出明确规定，而这些才是社会最为关心的重要问题。

    某房产公司营销总监李向阳认为，广东“国五条”细则较显温和，可能在部分客户中会形成新一轮的观望。他同时认为，“增加中小套型普通商品住房供应”是一次政策重申，说明政府出台本细则的本意是抑制投资投机购房需求。

    《通知》要求，广州市、深圳市要根据近年房价走势，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，而且，年内在广东全省21个地级市实现住房信息联网，这比“国五条”相关要求整整提前了两年。

    “房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”《通知》明确要求，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与“国五条”要求不符的，应立即作出调整。

    此前，广州的增城、从化并没有实行严格限购措施，根据国办发〔2013〕17号文中关于限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定，今后增城和从化将严格实行双限措施。

    《通知》还要求，广东各级政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，报省国土资源厅备案。并进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。

    但是，《通知》并未对该政策作出更多解释。知情人士透露，地方政府当务之急是尽快出台省级的指导性意见，因为“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）于一季度前向社会公布本地区年度新建商品住房价格控制目标，而现在距离一季度结束只有不到一周时间。至于个税计征办法，由于需要等待税务总局的具体解释，因此在《通知》中没有细谈，可以理解。

    广州房价“不高于GDP增幅”

    就在大家沸沸扬扬猜测各地细则的可操作性时，3月26日，广州市常务副市长陈如桂“抛”出了广州调控房价的目标——“不高于GDP增幅”。

    他认为，广州房价调控目标是，房价增幅至少不应高于GDP（10%)和城市居民人均可支配收入涨幅(11%)。他透露，房价调控目标已有方案，但还未审定，审定后会及时公布，尽快实施。

    “广州要调房价比任何城市面临的压力都更大。”陈如桂说，去年广州首次置业的接近70%，30%属于改善性住房购房，说明广州刚需大，对刚性需求不能简单调控；第二，广州房价处于“价格洼地”，去年一手楼均价1.4万元/平方米，比京沪深杭等都低，今年1、2月份，广州房价分别涨了10%和14%，目标定太低，意味着今后房价会降下去，压力很大；第三，在广州市的住房供应结构中，中心城区的一些高端住宅不断推出，量价都高，对全市均价拉升比较大，要调成比较低的涨幅不容易。新城区配套好，前景好，房地产价格正在提升，也给政府调控房价带来压力。

    国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据显示，广州房价环比涨幅达到3.1%，与北京并列全国首位。而广州市国土房管局的数据显示，2013年前两个月，广州全市十区楼市均价首度突破1.6万元/平方米，达到16298元/平方米。

    对“20%个税”规定，陈如桂表示，这是“国五条”明确要求，“对二手房交易中打击投机性销售行为起到很好作用”。

    此外，对于开征房产税，陈如桂说，开征房产税首先要考虑可操作性，广州还没有正式研究，但是在思考这个问题，也在调查上海和重庆的试点情况。税基怎么确定，税率多少合适，要达到什么样的目的，是否能达到效果，都要研究。

    陈如桂重申：第一、广州市政府将坚定不移地执行国家有关调控政策，认真落实新“国五条”措施和指标；第二、按计划加快推进保障房建设；第三、广州市政府从今年开始要加大土地供应，加大住房保障力度，在政府行政调控的前提下，通过更多的市场经济手段，把房价控制在一个合理的水平。

    陈如桂还透露，广州今年5月将出台公租房保障制度试行办法，今后保障范围的收入标准将参考人均可支配收入的60%左右来划定，并且每年动态调整，外来人员有望纳入其中。

    细则出台后的“寒冬”

    房地产中介同样体会到了压力。一名不愿意透露姓名的房地产经理透露，这个月中下旬他们的业绩创下了近几年的新高。但最近一周以来，老百姓购房的热度消退了不少。“该买的该卖的大部分都进行得差不多了。我们已经准备好迎接即将来临的‘寒冬’。”根据其所在机构的判断，楼市新政执行后，广州房价大概会短暂地下降5%。

    记者在采访中了解到，大多数购房者，尤其是二手房的潜在买家，都希望赶在地方执行这一政策之前尽快“下手”，以避免缴纳更多的税费。

    今天下午，广州社情民意研究中心公布的“商品房价格广东省城镇居民看法”的民调显示，对近一年来本地商品房价格感到“上涨”的比例达78%，而感受“下跌”的仅1%。

    值得关注的是，多达74%的人表示“不能”承受本地房价。其中，高收入者表示“不能”承受房价的多达59%。

    对于今年是否是买房的时机，56%的人持否定表态，而认为“是”的人为16%，还有28%的人表示“难说”。大城市认为“不是”买房时机的人最多，达59%；高收入者持否定表态的人也多达53%。

    项目组专家分析指出，经多年房价调控，“涨”仍是民众的主流感受和预期。而且，房价上涨已向中小城镇蔓延，小城镇居民感受房价上涨的比例超过了大城市。

    其实，广东省出台“限购”、“限价”、税收调节等措施之外，还提出了增加小户型商品住房供应、加快保障性安居工程建设等。

    2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套。广东省政府要求各地尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工，2012年前已开工项目在2013年年底前基本建成。

    一些业内人士表示，由于广东省政府出台的实施细则中明确了保障性住房的保障力度，因此，如果限价和限购能够严格执行，对于抑制这些城市的房价过快上涨将起到明显作用。 

    本报广州3月27日电