揭开房价数据“打架”的秘密

    国家统计局18日公布消息说，广州房价同比增长高达20.9%，环比上涨0.8%。而同一天广州市国土房管局公布的消息说，房价环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。

    同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果？难道严肃的统计数据可以当成儿戏？新华社“新华视点”记者就此问题进行了追踪调查。

    “指数计算法”与“算术平均法”    

    根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明，国家统计局对调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。

    按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。

    暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价；而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。 

    据分析，将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场“没什么实用价值”；而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。

    作为经济发达、市场化程度高的广州市，为何选择如此的统计方式？专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨；而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现“结构性下降”。 

    今年4月，广州出台政策，由政府对住房价格进行“指导”，“高于政府指导价的住宅不得销售”，下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。

    业内人士指出，变换统计方法，并不能改变房价过高的状况。如此统计，有“忽悠”之嫌。

    为了数字“减肥”，改变统计范围

    为了统计数据“明显下降”，除了在统计方法上“做文章”，还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。

    记者注意到，今年10月开始，广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计，而此前的房价统计并不包括这两个县级市。 

    目前，这两个县级市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元，将两地纳入房价统计的“创新方法”，其结果显而易见，广州房价转瞬之间从“大涨”变为“大降”。

    记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从两万元出头上涨到三万元以上。 

    广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处130平方米的住宅，约定成交价格是每平方米2.3万元，但开发商11月底突然打来电话，政府紧急下了通知，成交价不能高于1.9万元，否则不能网签。 

    所以毛女士必须签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士首付相当于多出了50多万元，无法筹措这笔巨款，结果只好放弃了这套住房。 

    “政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需买单。”毛女士如是说。 

    防止自相矛盾，避免市场误判

    “数据互相矛盾，很容易产生误导。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾，不仅让政府难以有效判断，而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。 

    胡刚指出，统计数据自相矛盾的问题，不仅体现在房地产领域。据统计，2012年各省上报的GDP数据，汇总后明显高于国家统计局公布的国内生产总值。

    专家分析，统计误差有计算重合的因素，但一些地方政府的主观行为不容忽视。今年6月，国家统计局披露，广东中山横栏镇在2012年年报虚报工业生产总值62亿多元。 

    “统计数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力，因此不能当成儿戏。”胡刚说。 

    专家建议，地方政府发布房价数据，应该根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。

    新华社广州12月19日电