城镇化市场模式范本：广州碧桂园凤凰城

    广州碧桂园凤凰城是碧桂园发展史上的一个传奇，也是中国房地产发展历史上的明星楼盘之一。这个位于广州东部增城新塘镇凤凰山脚下的超级大盘，占地面积超过10000亩、居住4万余户逾10万人。在这个大型社区里，学校、康体中心、商业广场、交通中心、大型水厂等各种生活居住配套设施一应俱全，每天数百班次的楼巴往返于广州各区、深圳及香港等地，拥有快捷的地铁接驳，免费的社区穿梭巴士，俨然一座小型的“卫星城”。

    前世今生

    2002年，广州碧桂园凤凰城仿佛一夜之间在广州东部诞生，在开盘一年不到的时间内，社区内五星级酒店、商业广场、交通中心、大型水厂等配套设施快速成型，在10年的经营中，它快速提供了大量物超所值的高品质住宅产品。凤凰城不仅屡创广州楼市的销售奇迹，而且促进了广州广园东板块的快速发展，进一步巩固广州作为华南中心城市的地位。凤凰城的成功是碧桂园运营开发模式的成功，它集中体现了碧桂园开发模式的经济效益和社会效益。

    经过10年多的运营，广州凤凰城如今是碧桂园旗下的标杆项目，但项目所在地在2002年以前仅仅是广州增城新塘凤凰山脚下一片人迹罕至的荒山，被称为“广州的西伯利亚”。2000年前后，碧桂园完成了从顺德到珠三角的跨越，1999年开盘的广州凤凰城曾使其名噪一时，风头一时无两。2001年，碧桂园率先进驻华南板块，从此开启了广州楼市华南板块的辉煌。正当华南版块形成群雄逐鹿的局面之时，碧桂园将目光投注到了广州东的增城新塘。

    2002年凤凰城破土开工。当凤凰城呈现在世人面前时，媒体用“一夜之间横空出世的美墅新城”来形容凤凰城建设之快、规模之大的震撼。

    2002年5月1日凤凰城开盘，当时的定价原则是以广州天河为中心，往广园东每多1公里减100元。对目标消费群的透彻分析，为凤凰城的产品定位和宣传主题确定了坚实的基础。凤凰城所处的位置，又是广、深、港交通枢纽，因此吸引了来自广州、珠三角乃至港澳地区的广大人群。

    10余年来，超10万业主在凤凰城安居乐业。持续10年的热销，除了定价合理、自然环境一流外，凤凰城的人文环境也在不断提升。产品从洋房、空中类别墅、钻石墅等等，凤凰城产品的持续丰富，避免了建筑的单一和呆板形象；配套上，在早期的基础上，麦当劳、吉之岛等陆续进驻，配套日趋完善，居住品质持续提升；服务层面，碧桂园五星级家的诸多内涵持续深化，物超所值的理念、一级资质的物业服务、睦邻友好的社区文化等，保持了广州凤凰城恒久的魅力。

    缤纷大城

    广州凤凰城的五星级服务首先体现在根据社会和人居发展的趋势，前瞻性的满足客户需求。配套上,入住即能享受五星级酒店、中英文学校、大型超市、医院等高尚社区服务；免费看楼车、节假日开售等营销举措，无一不是从客户角度出发，在客户还没有想到的时候，就已经解决了客户的深层次需求。

    不管是哪类客户，均能在碧桂园找到适合自己的生活空间。碧桂园地产品从洋房到联体别墅、独立别墅乃至超豪别墅，配套设施从免费阅览室、免费钓鱼场到高尔夫球场，从儿童游乐场到夕阳红老年人活动中心……多元化的产品、个性化的装修、丰富多样的娱乐设施，照顾到了不同年龄、不同消费层次、不同兴趣爱好的客户，活跃着爱心公社、太太团、暴走团等社区业主团体。

    凤凰城位于广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。 

    在开发过程中，凤凰城一直贯彻保护性开发的原则，力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用，营造出一种建筑与自然合二为一、富有自然情趣和亲和力的生活氛围。许多在这片土地上生长了数十年、上百年的老树保留了下来，从土地平整中挖出的石头用于各种雕塑，山和湖都被划入重点保护区域，移植过来的植物以保护原有生态为原则，这些环境友好型的开发，使得凤凰城的业主在森林、湖泊等优美的原生态自然环境中，随时、处处享受着生活的轻松和愉悦。 

    在开发自然环境的同时，凤凰城坚持“配套先行，一次成型”的理念，在社区成长硬件的设计上作出大量创造性的实践，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活，带动了整个广州居住板块的东移。 

    2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造，集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业；2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖；2007年，主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场，在5个多月时间里劲销2500套。可以说，随着开发进度的推进，凤凰城的生活环境已经越来越美，越来越舒适和方便。

    碧桂园曾经为中国房地产业的发展赋予了更为丰富的内涵：在国内首开社区内建设五星级酒店先河，并超前规划城市商业广场、大型主题公园、交通中心、中英文学校……

    五星级的凤凰城，同样开创了广州大型居住社区的新时代。 

    区域影响

    凤凰城的成功不仅在于9年来创造的数百亿销售额，也不仅仅在于其对碧桂园产生的里程碑式的影响。更在于为广州房地产业注入了新的活力，为中国房地产业的发展赋予了更为丰富的内涵，在某种程度上甚至可以说，其改善的并不仅是一个区域的生活环境，启动的也不仅仅是一个“空白”区域的房地产市场，而是广州城市“东移”的一个新的“都会区”，其奠定的是“广州——东莞——深圳——香港”这一经济走廊的格局基础，促使广州城市功能实现与珠江三角洲城市的对接，有效提升广州城市辐射质量，进一步巩固广州作为华南地区中心城市的战略地位。这或许才是碧桂园凤凰城成功的最大意义所在。

    增城政府官员曾这样高度评价凤凰城项目：“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。凤凰城的落户和发展为我们带来了发展商机，引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”如今，增城已经发展成为连接广州、深圳、东莞等重要城市的区域枢纽，带动了区域经济的融合与发展。

    中共中央党校主办的《理论动态》3月刊中，一篇题为“科学发展的‘增城模式’”中提到：“碧桂园凤凰城原地块因拖欠农民征地款等各种债务10多亿元被长期闲置，2001年引进了碧桂园公司，既解决了历史遗留问题，又盘活了土地，取得了很好的效益，每年的税费贡献达3亿多元，仅凤凰城五星级酒店每年税收超过3000万元。增城广场（碧桂园捐资5000万元兴建）、污水处理厂等一批重大市政设施，都是政府运用市场的手段，通过招商引资、商场换广场、企业捐助等方式建成的……”事实上，截至2013年凤凰城已经贡献了40多亿的税收。

    碧桂园凤凰城因其优越的地理位置和人居环境为众多新广州人所关注；从整个广园东发展前景看，利好消息频传，为凤凰城的物业保值增值提供更多保障。交通上，增城境内的轨道交通线路将有穗莞深线、轨道交通13号线、轨道交通16号线、厦深铁路支线、广深铁路第四线，各条轨道交通线路将在新塘形成枢纽站，地铁13号线于2012年底竣工。新地铁将增城纳入广州半小时生活圈。

    经济上，经国务院正式批准，“同意广东增城工业园区升级为国家级经济技术开发区，定名为增城经济技术开发区”。目前，广汽本田、北汽集团整车厂已进驻增城市，投资逾千亿元的广州中新知识城——中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目，也已落户增城，一个未来国际化的“宜居宜业”新城将在广州东部冉冉升起。碧桂园凤凰城必将在广州东崛起中将继续扮演着举足轻重的角色。2014年增城撤市设区，成为广州“东进、北优”发展战略的重要组团之一。这将进一步奠定广州东部城市拓展方向和增城作为现代制造业基地的地位。