涨幅放缓或成楼市今年主基调

    刚刚过去的3月，北京天气陡然升温，3月30日，南郊观象台的气温午后最高时达到了25.9℃，打破了近10年3月下旬最高气温纪录。不过，与天气相比，楼市尚未迎来春天。

    中原地产研究部统计数据显示，3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右，其中，二手房成交在8800套左右，新建住宅签约7000余套。去年3月，北京二手房的成交量为43780套，也就是说，今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。

    如果再把时间轴拉长，今年一季度，预计北京楼市签约仅为4万套，同比下调了65%左右，为最近6年同期的最低值。

    传统的开门红为何变成温吞水

    多年来，北京楼市都基本与季节变化波动：每年3月开门红，五六月市场放量，再往后迎来金九银十，然后在冬季进入交易淡季，周而复始。

    2013年，北京楼市以成交大涨收官。按照北京市住建委的数据，2013年北京全年住宅总销售额为2340亿元，相比2012年上涨了4.4%。这种热度没能延续到2014年，1月过后，市场就迟迟走不出冬季。

    中原地产研究部的数据显示，2014年1月，北京全市二手住宅网签总量8772套，环比上月下跌20.1%，与2013年1月同期的网签量相比下跌55.2%。2月的数据更难看，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与2013年2月同期的网签量相比下跌46%。这是2012年1月后，北京二手房交易量最低的一个月。这期间，北京的一手房市场甚至连续两周多无新盘入市。

    不论是一手房还是二手房，市场都将焦点放在了3月。按照惯例，全国两会召开的3月，有关房地产市场的政策调整也会随之出炉，市场走向基本确定。让市场陷入迷茫的是，全国两会前后，有关房地产市场的政策走向毫无显现。

    政府工作报告中有关房地产的内容重头是完善住房保障机制，针对房地产市场调控的表述仅仅58个字：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

    没有新的调控政策出台，也没有放松既有的调控政策，市场的反应反倒有些不知所措。

    进入3月，房地产企业供应开始加速，到目前为止，北京已经有16个项目入市，提供的新建住宅达到5300套。各家中介也开始频繁地给客户打电话，但3月的成交量依然跌到最近6年来的同期最低值。

    中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2013年，北京楼市呈现的是恐慌性购买，经过一个冬天。现在转变开始出现恐慌性观望的苗头，购房者害怕高点入市，担心后期价格会出现调整。

    与市场这种微妙的心理变化相对应的是，北京楼市库存量开始回升。马年春节前，北京楼市库存量一度跌落至5.56万套，而目前，这个数字增加了近4000套。如果库存量不断增加，就意味着楼市观望情绪的加重。

    楼市是否少了主心骨

    业界认为，几方面的因素造成了今年北京楼市开年的遇冷：信贷未放闸、限购限价未退出、自住型商品房供应增加、2013年的量价齐涨等。

    伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，今年3月北京楼市的交易状况比2月要好，但肯定无法与过去几年相比。

    “在我们的观察中，很多人被限购限贷政策困住了，也有一些群体存在不小的资金压力，还有一部分人对于后期市场存在看空预期。”胡景晖说，目前这个阶段，北京楼市进入了一个相对的冷静期。

    与过去几年相比，今年3月，北京楼市多少显得有些没有主心骨。胡景晖说，以前的状况是政府越说房地产，房地产越涨，今年相反，政府工作报告基本没怎么提，市场反倒掀不起热情了。

    与此同时，以往的楼市调控长效改革还在继续推进，既有的调控措施尚未显现退出的迹象，一些政策开始进一步收紧。以信贷政策为例，受到金融政策收紧的影响，很多银行已经不愿再做房地产信贷，尤其是个人住房贷款业务。

    中国房产信息集团(CRIC)研究中心对全国22个城市的69家银行分支机构进行调研，结果显示，相比2013年年末，仅剩两家银行仍有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等。从全国来看，全国近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮甚至高达20%。

    信贷政策的收紧对购房人来说相当于购房门槛被提高。假设北京南六环一套新建住宅，总价200万元，首付30%，贷款140万元。由于银行贷款利率从去年年底的8.5折变为基准利率上浮5%，贷款140万元的30年贷款期月供就从之前的8008元每月，上升到9199元。30年增加的利息高达43万元，就相当于房价200万元的21%，这是实实在在的购房门槛。

    2014年一季度，中国人民银行在全国50个城市进行了两万城镇储户问卷调查，结果显示，64.3%的居民认为目前房价“高，难以接受”，未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%，是1999年以来的较低值。

    也有另一种看法，中国社科院经济所研究院汪丽娜告诉记者，去年北京楼市的交易量大量释放，今年一季度交易量不如以往是正常表现，因为需求也是要积累的。

    数据显示，2013年北京市新建住宅、二手住宅交易量达到281696套。其中二手房全年总成交量为162746套，环比2012年的14.35万套上涨13.4%，是最近3年的最高点。

    “不仅如此，限购、限贷政策都没有退出，很多人都因为政策无法买房。”汪丽娜说，3月的楼市交易量下滑并不能真正体现北京楼市的真实需求状况。

    值得注意的是，就在3月，北京南六环住总与万科联合开发的一个楼盘入市，原计划的精装修改成了毛坯，单价22000元每平方米，这样的价格低于购房人的心理预期，300多套房源半天之内就一售而空。

    而这样的日光盘并非唯一。“市场的这种观望不会持续太久，但今年大幅上涨的局面估计也难再现。”胡景晖说。

    增幅放缓或是今年主基调

    根据中国人民银行的调查，对下季房价，32.5%的居民预期“上涨”，47.2%的居民预期“基本不变”，7.5%的居民预期“下降”，12.8%的居民“看不准”。这种心理预期是否会影响今年北京楼市的走势？

    “在房地产市场，楼市的走势很多时候取决于政府想要什么。”汪丽娜告诉记者，这几年政府在保障房上设计了很多名目，在土地供应上也占用了商品房的空间，客观上会造成高价商品房楼盘的大量出现。当商品房用地被挤占，商品房用地价格就会上涨，地价上涨之后，房价也会随着水涨船高。

    汪丽娜告诉记者，这几年，北京居民为了排队买经济适用房、两限房都不敢换工作、不敢涨工资，就怕收入不合标准。“表面看起来好像是得到了保障房，但对国家经济发展有什么好处？”

    在汪丽娜看来，近期国务院出台的城镇化发展战略规划中提到要发展二手房、租赁房，这些都是我国房地产市场的短板。“在北京，一套市价200万元的房子租金能有多少，按租售比来算完全不合理，跟投资、投机根本不沾边，政府为什么还要限制购买，限制购买会带来租赁市场短缺、租金上涨。”

    而在张大伟看来，探讨楼市调整，最关键的因素是供需比，即使是在一二线城市，供需两端都会有变化的可能性。

    从土地供应看，2013年，全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元。地价高企的结果是，房地产企业负债明显提高，如果市场不景气，房地产企业利润率会下滑。

    “在需求层面，大部分购房者都要借助贷款等信贷工具。一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。”张大伟说，中国楼市在历史上还没有出现过持续3年以上的连续高涨，北京楼市持续一年多的暴涨后，市场理性回归恐怕是自然的选择。站在这个角度来看，2014年北京楼市不论交易量还是价格，上涨的幅度可能都要放缓。

    如果把范围扩展到全国，将时间拉回2013年，数据已经有了变化。

    今年2月，在北京某高校的一次演讲中，全国工商联房地产商会会长聂梅生就拿出了一组数据。在2008年~2013年，全国平均房价涨幅最大的年份是2009年，涨幅超过21%。但在2013年，全国房价同比涨幅年初是18.8%，年底为7.7%。

    “这就是说，在全国范围内，房价同比涨幅是在下降的。”聂梅生说，今年，这个趋势应该不会变。

    本报北京4月1日电