回购商品房让开发商喜大普奔

    房地产市场刚刚结束了持续多年的凶猛上涨，地方政府的救市行动就已纷纷出台。除了取消限购这一可以理解的举措以外，更有甚者是地方政府跳到市场前台，直接发动救市行动。继福建省住建厅出台救市“闽八条”之后，湖南省住建厅也于日前推出救市手段更猛的“湘五条”，其中明确规定，政府将回购普通商品房用作保障房。

    对于正深陷库存商品房积压的湖南开发商来说，当地政府出台的这条措施可以让他们“喜大普奔”。房价下跌，商品房滞销，开发商无疑承受着最重的压力，尤其是在最近几年银行收紧对开发商金融支持以后，很多开发商依赖成本较高的体制外资金在循环，房屋建成后一旦不能按预期及时售出，将遭遇到多米诺骨牌式的严重问题。现在政府准备出资对其“团购”，开发商的困境就可以轻松解除了，而且由于政府回购不可能像个人购房一样零敲碎打，开发商无疑可以做成一笔轻松的买卖。“湘五条”中的其他内容，如异地购房者可以申请公积金贷款等等，在这一条“猛政”的烘托之下，已经无足轻重了。

    但是，政府出资回购商品房用于保障房，却使房地产市场的正常秩序被搅乱了。商品房购买者支付的房价中，首先含有政府收进的高昂的土地价格和名目繁多的税费，加上开发商支付的建造成本和应得利润，组合成了目前的高房价。此类房屋，政府并不拥有产权。而保障房则是由政府无偿或低价提供土地，并减免了一系列税费，通过政府的让利来满足低收入者的住房需求，通常是政府和入住者在一定时间段内共同享有房屋产权。因此，这是两个有很大不同的领域，商品房的定价依据的是市场化原则，购房者和开发商共同承担市场变化所带来的利益和风险；而保障房则是政府提供的一项兜底福利，入住者不能指望从中产生利益，也不必考虑市场风险，开发商的盈利也被控制在很低程度。而当政府以大手笔回购商品房的时候，这两个不同领域的界限也就被搅乱了。

    我国房地产市场之所以乱象纷呈，其中一个重要原因是政府在其中介入过深。长期推行的“土地财政”使政府在市场中产生了自己的利益需求，因此眼看着市场拐点形成之后开发商的利益损失，地方政府也坐不住了。回购商品房用作保障房，不过是打着为低收入者解决住房困难这个冠冕堂皇的招牌，动用政府财政资金为开发商排忧解难的一种手段罢了。当然，按照湖南省住建厅有关官员的说法，政府购买商品房用作保障房是有选择的。这项政策是为了推进棚改而推出的，因此只有符合保障房要求的房源才能被政府回购，也就是说，那些超过保障房规定标准的商品房将被排除在外。但是，有需求就会有市场，当市场上出现这样的需求的时候，开发商完全可以轻而易举地将原有的商品房简单打隔断来满足政策要求。

    在市场经济中，政府必须恪守自己的边界，不随便伸出“乱摸市场的手”。在房地产市场上，政府负有向低收入群众提供保障房的职责，但是当职责与商品房市场混淆以后，就很容易回到以往那种重房地产开发而轻保障的老路上去。在地方政府的支持下，开发商将再度无视市场需求而拿地造楼，最后将包袱甩给地方政府。而政府权力在市场上的滥用，还很容易产生政府官员的寻租空间。在商品房销售困难的情况下，开发商面对的是来自政府“团购”这样一个“大客户”，而这个手握巨额财政资金的“大客户”并不是为自己购房，因此在回购商品房时，其实有很大的暗箱操作空间，比如选择什么样的楼盘，以什么价格购房，其间都有很大的自由裁量权，新生的腐败行为很容易在这个新出现的寻租空间中产生出来。