深圳房价再次起跳背后有哪些“推手”

    几乎在一夜之间，深圳房价进入了全国人民的视野。

    今年5月23日，位于深圳龙华新区的楼盘中海锦城700多套房源，差不多在两小时内售罄。当天深圳暴雨如注，却似乎并没有影响人们的购房热情，尽管此时的均价已经高达4万元/平方米，比半年前高出约7500元/平方米。这样的价格，对于龙华新区还是第一次。

    同样是5月23日，位于南山区的博林天瑞和塘朗城两个楼盘，也全部售罄。其中，博林天瑞推出480套110～260平方米房源，并临时加推80套，均价5万元/平方米，当天售罄；塘朗城首次开盘，推出348套85～140平方米房源，并临时加推116套，均价4万元/平方米。

    公开信息显示，仅5月23日，深圳共推出约1663套房源，吸引超7500人次购房，总销售额近70亿元。

    深圳房价再次起跳的背后，到底有哪些“推手”？深圳的房价又将“何去何从”？

    和北上广不同，深圳的房价是从2014年10月开始转暖的，并且持续“发热”，未有转凉的迹象。从龙华样本中，也许能看出深圳房价为什么一路飞涨。

    龙华新区原属宝安区，都是关外的大区，后来成为全新的功能区后，明确了其功能定位和发展方向。这就为龙华充分发挥地理优势提供了可能。

    地形狭长的龙华新区位于深圳的中轴位置上，有著名的港铁4号线直通香港，而在这条线上的深圳北站，更是有极为优越的交通条件可直达深圳各区以及直通全国。

    更为重要的是，龙华新区南靠土地紧缺、人口密集的福田区，被人们形象地称为“福田后花园”，也因此吸引了很多在福田买不起房子的“刚需族”购房。而直达港铁的优势，也吸引了一些香港人甚至是“港漂”来此购房。

    实际上，就在2012年，龙华的新房均价仅1.3万元/平方米，那时的龙华新区并不被人看好，配套不完善、交通拥堵，都让人们对龙华望而却步。但随着地铁线路、新彩通道以及大型购物中心等生活配套设施的改进，人们逐渐发现龙华已经成为刚需解决住房问题的首选地。

    这样的优势也吸引了房产商的青睐。前文提到的中海锦城，就是2013年10月经过63轮竞价，最终以38.2亿元总价竞得地块，楼面地价1.46万元/平方米，溢价率达91%，创下当年深圳住宅用地的总价与单价新高。由于需配建9.8万平方米的安居型商品房，这宗土地的综合成本高达2.5万元/平方米，与当时周边的二手房价相当。中海地产成为当时的深圳“地王”。

    时隔仅一年，2014年10月，龙光地产又以46.8亿元总价竞得深圳龙华玖龙玺项目，总建筑面积约19万平方米，折合楼面地价约2.5万元/平方米。龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌对媒体称，玖龙玺项目将推出预售，货值100亿元人民币，按此计算，玖龙玺项目的均价将达5万元/平方米。

    除此之外，深圳的常住人口数量尤其是外来人口和年轻人比例，以及人口密度仍高居全国榜首。公开资料显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人，其中非户籍人口高达69.2%，是个典型的移民城市。近十年内，深圳常住人口增长了284万人，平均每年人口净流入28.4万人。

    全国第六次人口普查数据显示，截至2010年年底，深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房)，而北京（楼盘）、上海（楼盘）住房自有率在70%左右，广州（楼盘）为89.9%，远高于深圳；截至2013年年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市70%的人靠租房来解决住房问题。

    从2012年1.3万元/平方米的均价到现在动辄均价4万元，龙华房价暴涨3倍的背后，“是人们对房价继续上涨的恐惧”。

    按照龙光地产去年竞得龙华玖龙玺项目时就有的说法，“龙华房价会破5”，当时质疑声一片。短短一年后，深圳的房价维持上涨基本已成定势。

    但上涨的具体态势和路径如何？5月28日，在深圳两会上，政协委员、万科企业股份有限公司总裁郁亮表示，更多的创业者来到深圳，也将加大刚需的比例。“产业决定一切，哪些人进来决定房价。所以，以后深圳的高新区房价最贵”。

    现实也恰恰证明了这一点。据统计，6月即将成为深圳的开盘季，全市项目主要集中在宝安、龙岗等原特区外，大部分楼盘项目主推大户型。

    也有业内人士向记者表示，深圳中小户型刚性需求置业仍占主流，在目前的购房热度下，“大户型楼盘项目只是比以往好卖一些而已”。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前深圳仍处于楼市供需相对趋紧的局面，“很多计划于明年购房的购房者也都提前购房，造成了购房需求的扩大化。这在一定程度上已经形成了楼市的泡沫，提前透支了明年的购房需求。”

    在这一波涨价潮中“用力过猛”的深圳楼市，在未来两三年内会否陷入滞胀，将由市场来作出决定。