众创空间能否影响房地产走向

    一边是房地产库存压力巨大，另一边却是创业孵化空间不足。

    “一年半时间，免费孵化101个项目，项目总估值超过105亿元，但录取率只有1.4%。”在“2016搜狐科技财富论坛”上，36Kr氪空间CEO姚中涛提到自己的“痛苦”：由于氪空间的物理空间有限，每3个月从100个项目中，只能选一两个最优秀的项目出来。每一期毕业的团队也大多不愿离开，但是“不得不把他们‘赶走’来容纳下一批创业团队。如果有更多空间，我们可以在更长的时间里服务更多创业者”。

    与姚中涛忧虑空间太少相对的是，房地产开发商发愁空间过剩。在清控科创控股股份有限公司总裁程方看来，房地产业已经从黄金十年进入白银十年，“如果房子不具备其它属性和功能的话，就会不值钱”。但是他看好以写字楼为代表的产业地产的未来，“因为这个行业发展太慢了、太重了，同时利润又比较厚，这恰恰符合‘爆发前夜’的特征”。

    当众创空间遇上产业地产，共享经济的模式能否给去库存时代的房地产业带来变革？

    孵化器给整个空间业态带来升级

    用“众创”的方式无疑可以激活现有的存量办公空间，但能否解决大面积去库存这一房地产大问题？程方直言作用是“杯水车薪”。他观察，一个房地产项目多为几十万平方米的开发体量，而一个孵化器的空间几万平方米。而且，产业和技术的升级使得人们对空间需求的不断萎缩，单位产值和人均面积都在下降，“一些开发商还在拼命拿土地盖厂房，并没有考虑实际需求”。

    金丰能源中心总经理张毅也认为，众创空间的发展从根本上不会影响整个房地产的走向，在房地产去库存上不构成结构性的影响。

    但在世桦嘉润联合创始人、执行董事王刚看来，虽然孵化器本身不具备去库存的力量，但是它所孵化的团队成长会带来巨大的吸纳力量。他曾在周鸿祎第一次创业时帮助安排办公场所，“当时不过200平方米。周鸿祎第二次创业时办公场地扩至1800平方米，而再一次搬家时团队已经发展到六七千人，需要6万平方米的办公面积”。

    王刚进一步指出，在近两年“双创”的大环境下，互联网行业高速发展，对于商业地产的吸纳比例大概占35%。他以北京的望京为例，之前处于价值洼地，如今空置率逐渐降低，“阿里巴巴在2012年购买了5万平方米的办公楼，在2015年年底又新置5万平方米；美团2015年在望京租了5万平方米的办公场地”。

    “孵化器会给商业地产带来更大价值。”姚中涛发现了一个有趣的现象，如果孵化器把优质创业团队带进来，不仅优质团队本身会不断成长，而且其他创业团队也会聚集来学习，随后传统行业的公司也会朝这里聚拢，“因为传统企业最担心OUT，害怕被颠覆，所以它们要过来和创业团队一起办公”。由此，孵化器给整个空间业态带来升级，“之前一平方米租5块钱，现在很可能租七八块钱”。

    开发商须提供延伸服务

    在经历了房地产行业发展的黄金十年后，如今这个行业正在谋求转型。互联网化、服务化、多元化等等尝试都在传统的房地产行业进行。“双创”也是房地产行业寻求突破的一个方向。

    实际上，有很多开发商和产业园区已经在尝试做众创空间。程方见过多个房地产商主导的众创空间，“仅仅就是一个空间，甚至连一个好品质的办公空间都算不上”，根源在于开发商依然把目光投向土地储备和厂房规模。

    “房地产开发商要不要跨界做创业服务？”程方认为要慎重，因为“跨界不是换跑道”，不能用自己的劣势跟别人的优势竞争。他建议，第一选择合作，第二回归房地产老本行，把空间的功能做透，“不一味追求规模而追求每平方米的品效提升，让空间成为办公场景和功能融合的载体，这是未来的方向”。

    氪空间在寻求和地产商的合作。“我们的优势在于为创业者提供创业咨询、创业服务，对于硬件办公环境我们是不懂的，双方一起做才能成功。”不过姚中涛发现，双方的思维逻辑并不一致，“从互联网角度来说，我们考虑更多的是长期效应，短期不盈利没关系。但是从地产的角度来说更看重资金的回笼周期，比如两年是否能回本”。

    开发商也在反思市场需要什么样的空间。“如果在郊区或者正在造城的地方，孵化机构未必愿意去。”在张毅看来，众创空间是“资源消耗型”的，尽管刚刚起步，但是对周边环境、地理位置、物业配套等要求非常高。大部分已经做起来的众创空间都在交通便利、周边服务配套非常好的地方，因为初创团队需要低廉的交通和生活成本。

    张毅认为，转型中的房地产商应该是一个平台的搭建者，“现在讲互联互通、资源共享，那么房地产开发商可以把建筑商、材料商、后期运营商、第三方服务者都集合在这个平台上，给业主或者客户提供全方位的长期服务”。

    比起大拆大建，重新改造是更好的选择。“开发商的眼睛不能总盯在建房子卖房子上，在建筑寿命期的几十年甚至上百年中，提供延伸服务，盈利空间才会加大，现在的很多问题也可以迎刃而解。”张毅说。

    未来房子将成为资源的载体

    如今，共享经济正在改变房地产的商业模式。“未来的房子是一种载体，用来连接资源。”程方正在做“小样社区”，“有一部分我们称之为体验式的商业小样市集，把空间拿出来交给有创意的小型商业业主进驻”。

    很多创业小项目如果要开店，至少和业主签一年合同押一付三，开店一个月后创业者可能发现这个模式行不通，但是交的钱很难退还。而“小样市集”按天出租，创业者可以随时“走人”，下一位接着入驻，“把房子从时间和空间上都切割打碎了”。

    “共享的好处是提高效率，降低单位成本。”程方介绍，以前，十几个人的团队如果去租办公室，一两百平方米起步，要重新设计装修，还要与消防等部门打交道，可能刚安顿好，公司很快就发展成几十个人，又要新找办公场地，这无论对公司还是对社会资源都是浪费。

    针对中小型企业的需求，“小样社区”设计了Coffee Office，可以按照15人一个办公间自由组合，“所有的设施都可以租用，如果换地方，下一家进来接着用”。

    产业园区内产业链条上的企业资源共享将带来共赢。首农·中科电商谷总经理康京围透露，今年年底公司将完成40万平方米园区建设。他考虑搭建平台在供给端重新进行规划分配，包括土地、劳动、资本、技术、管理、组织等要素。

    “因为共享，所以孵化成本降低。但是园区标准化和共享是相冲突的，我们尽量在标准化的前提下突出个性化、专业化。”康京围不再像以前的开发商那样着急卖房子，而是专心致志做好经营。目前他正在打造的首都农业数据中心，与京东、首农集团、清华大学都有合作，“等于延伸了园区的生存空间和盈利模式，创造了一种共赢的局面”。

    作为创业服务的提供商，姚中涛期待与更多产业园区、地产商合作，“把蛋糕越做越大，大家可以分得更多”。