业主委员会为何难罢免

    因对447万元维修基金的使用产生疑虑，江苏省南京市天正湖滨小区的部分业主对业主委员会（以下简称“业委会”）的做法非常不认可，双方矛盾日益加剧。

    “为了化解矛盾，我们业委会曾试图召开业主大会向业主解释说明，但业主对我们的解释并不认可。”业委会主任孙明生说。

    由于对业委会不信任，一些业主要求罢免业委会，重新选举。然而，罢免过程中他们却遭遇了重重困难。

    双方互不认可对方“过半签名”

    2010年10月，天正湖滨小区召开了第一次业主大会，公布《天正湖滨小区议事规则》《小区管理规约》的表决结果，选举了小区业委会委员。2014年10月，任期4年的业委会顺利完成换届工作。

    今年年初，在对维修基金使用和物业续签两件事上，部分业主和业委会意见不同，矛盾激化。

    4月24日晚，业委会召开业主大会，针对维修基金使用为业主答疑说明。

    业委会副主任崔晓虹说，当时现场来了94人，部分无法确认身份。会议刚开始，就有业主要求罢免业委会，会议持续了4个小时，毫无进展。当晚业委会连夜召开讨论，提出通过短信平台给每个业主发信息，就是否暂缓使用维修基金征求业主意见。

    5月3日，业委会公示统计结果，多数业主同意暂缓使用维修基金。

    另一个矛盾是是否跟小区物业续约。小区物业早在3月就提出续约申请，业委会回复：如果业主户数和产权面积“双过半”的业主同意，就续签合同。

    4月底，业委会通过上门、电话、短信的方式向业主征询意见，有超过58.4%的业主同意续约。

    但部分业主并不认可这一结果，认为是业委会伪造业主签名，要求业委会与物业延迟半年签合同。

    崔晓虹认为，在维修基金的处理上他们有业主回复的短信为证，在物业续签一事上他们有业主的签名，可核实真假。

    5月26日， 一位唐姓人士给业委会主任孙明生、街道办、社区分别递交了申请，要求召开业主大会，主题是罢免业委会。

    业委会认为，申请中没有发起人，没有身份证、房产证等信息，只有20%的业主签名，且签名也没有登记业主身份证信息、房屋信息等。

    按照《南京市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》），物业区域内20%以上业主书面提议，业主委员会要核实提议人的业主身份及其专有部分面积。

    业委会主任孙明生说，经过核实该唐姓人士并非业主，所以申请无效。

    业主代表们又开始了第二次签名。

    6月初，小区业主何勇（化名）跟其他几名业主一起，拿着“罢免天正湖滨小区业委会全体成员”的表格，挨家挨户上门进行登记签名。

    何勇说，这份表格有超过50%的产权人签字同意，签名者权属房屋面积也超过了50%。在他看来，有了这两个“双过半”的业主签名材料，业委会就必须下台。

    6月22日，当业主代表们拿着签名材料来到南京市鼓楼区中央门街道，要求街道罢免业委会，却被拒绝。

    “街道没有资格也没有权力罢免一个业委会。”中央门街道办事处城管科科长周雪峰解释，按照《规则》，业委会的换届选举，需要由原业委会筹备组织召开业主大会重新决定，街道办事处只能从旁协助、监督业委会组织开展。当业委会不履行组织召开会议职责时，街道可以责令业委会限期召开，但没有资格直接罢免。

    业主第三次罢免申请遭拒

    何勇等人认为，既然要罢免这一届业委会，就不应该再由业委会来召集组织开业主大会，“我们业主们已经‘双过半’签字了，就应该等同于召开过业主大会了，为什么还罢免不了？”

    周雪峰解释说，按照第一次业主大会表决通过的《天正湖滨小区议事规则》《小区管理规约》，签名必须由业委会来核实认可，召开业主大会也应该由业委会主持召集。

    南京市物业办法规科科长徐成说：“业委会的选举、换届都是业主的自治行为，而不是行政管理行为，主要依靠的是小区自己的约定，即《管理规约》和《业主大会议事规则》。”

    记者了解到，按照住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项。选举业委会或更换业委会委员要由业主大会决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意。

    “业主大会的召集权在业委会，而并非业主。天正湖滨小区业主‘双过半’的签名材料只能算是业主们的动议，不能算是业主大会的决议。”徐成说。

    如果业主对现有的业委会不满，可以按照《规则》第二十八条规定，由物业区域内20%以上业主书面提议，业委会在接到提议后，有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。

    “如果审核通过，业委会就要组织召开业主大会，根据提议提出的问题开展表决。”徐成认为，“街道办没有干涉小区自治活动的权力。”如果业委会在规定时间内未能组织召开业主大会且没有给出正当理由的，街道办就可以介入，责令并监督业委会召开业主大会。

    6月24日，按照中央门街道办的建议，何勇等业主代表补齐材料，第三次要求街道办出面罢免业委会。但街道办回复，将提议材料交至业委会，由业委会核实，核实通过后即可召开业主大会。

    6月29日，业委会初步核实后，对提交材料提出5条意见：20%的业主签名材料中，有38个提议人不具备小区业主身份；有24个提议人没有标注房号等信息；部分提议人的签名笔迹相似；提议中没有说明提议人的专有部分面积；大部分提议人未在同意栏签字。

    业委会认为，暂不具备召开临时业主大会的条件。

    业主再次找到街道办。7月9日，街道办给业委会下发《限期整改通知书》，要求7日内完成对发起人提议材料的审核，并召开业委会会议，研究发起人的提议。若发起人提议符合规定要求，则必须召开业主大会。若作出不召开业主大会的决定，必须向发起人提供符合法律法规的事实和证据。若无法完成审核工作并作出明确意见，将视作同意发起人提议。

    近日，业委会回复街道办，业主签名不到20%，不具备召开业主大会条件。

    7月26日，业主代表再次找到街道办，街道办建议，由业主提交三方会谈申请，由街道办牵头与业委会、业主代表共同核实材料，共同决定是否召开业主大会。

    “目前对业委会还没有明确的法律定位”

    业委会是一个什么组织？业主能不能罢免业委会？如何罢免？

    中国青年报·中青在线记者查阅了相关政策法规，发现包括《物权法》、《物业管理条例》、住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，都没有对业主委员会给出一个明确的法律定位，也没有提及罢免。

    “目前对业委会还没有明确的法律定位，这涉及民法的基本制度，应由立法确定。”江苏省南京市人大常委会法制工作委员会副主任钟连勇坦言，地方法规主要补充细则，立足解决实际问题。

    钟连勇认为：“罢免规则可以在业主大会上在《管理规约》和《业主大会议事规则》中约定，如无约定，可以修改。”

    钟连勇承认，召开业主大会的时候要求业主同意数量超过50%，产权面积超过50%，实际操作中有难度，但可以完善表决系统，使操作更方便。

    7月1日，《南京市住宅物业管理条例》（简称《条例》）正式施行，对业主委员会有了一个基本概述，即“业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是代表业主行使业主自治管理权的机构。”

    此次《条例》还赋予了业委会一个“身份”，即业委会可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户管理小区资金。

    “这个法规看似简单，实际上非常复杂，从2014年10月立项开始，到2016年3月表决通过，是历时一年多、历经三审的地方性法规。”钟连勇介绍说，《条例》创造了多项全国第一，是市级人大首次采用公开招标的方式，委托第三方起草的地方法规；首次由人代会审议通过的民生类法规；首次在法规出台之前，先行试点，在65个不同小区开展试点；有8项制度创新。

    试点期间，对不同区域和类型的65个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向人大常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放调查问卷；专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000多名网友参与问卷调查；通过多种方式，共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字。

    钟连勇表示，业主委员会不是一个独立法人，是由全体业主民主选举产生，只有财产权，没有行政权利。虽然业委会的法律定位问题在理论界尚存在争议，“但实践中已经在一点点地往前走”。