上海滩老建筑装了“网红电梯”之后

　　如果你仔细观察一下上海，哪怕只是路过，你会发现，这里除了数百米高的摩天大楼、中外友人集聚的网红老建筑，还有众多特别普通的社区。它们大多是建于20世纪七八十年代的老公房，房龄四五十年，不适合拆迁，但住起来也不算舒适。

　　从2017年开始，上海市委每年都会组织“大调研”，这一行动要求各个部门离开办公室，去基层调研，为老百姓寻找解决问题的办法。来自2022年“上海大调研”的统计显示，上海各类老旧住房占住宅总量近四分之一，无电梯多层住宅约有22万个门栋，其中住在三层楼以上的老年人占近半数。

　　“住在楼上”的老人怎么办？这成为上海近年着力解决的民生问题。每年，加装电梯都被纳入上海市政府十大实事工程内。2022年年底，上海加装电梯已经投入运行4397台，2023年到2025年上海预计完成9000台电梯加装。“网红电梯”多了，但随着加装数量的增加，过了“网红期”电梯的后续维保问题，又被摆上了桌面。

　　被台阶困住的晚年生活怎么过？

　　66岁的葛品森精神头特别足，他每天都会在位于上海市静安区临汾路街道临汾路375弄的临汾小区里溜达散步。每天，老邻居们都会相约一起溜达或者锻炼身体。

　　葛品森对小区很有感情，这个小区建于1987年，“得房率高，邻居都是从小玩到大的老朋友，不想搬走”。

　　唯一让老葛产生换房想法的“硬理由”，就是“没电梯”。他过去住在六楼，年轻时可以“登高望远”，年纪大了“实在爬不动”。为了不离开这里，他卖了六楼的房子，买了一楼的。这两年，他所居住的6号楼又在全体居民100%同意的情况下，加装了电梯。

　　老葛其实是“亏了”。他卖六楼买一楼时，一楼很贵，因为不用爬楼，一房难求；如今加装了电梯，一楼除了采光会受影响，房价也没原来那么坚挺了。

　　但葛品森还是在加装电梯同意书上签字了，“我见过楼上的邻居生病担架抬不下来，真的挺惨的。加装电梯对大家都好，总不能老邻居们永远下不了楼吧”。

　　老葛所在的临汾路街道，是上海加装电梯的“王牌街道”。这里创新工作方法，加梯速度很快。它下辖20个居民区，80%的住宅楼建于20世纪八九十年代，1687个楼组中有1507个楼组无电梯，居住在三楼以上的“悬空老人”，在60岁以上户籍老人中占比达到13.4%。

　　2020年中青报·中青网记者采写《上海老公房“网红电梯”背后的民生逻辑》一文时，整个静安区加装电梯才52台，如今仅临汾路街道已有约350台加装电梯。

　　阳曲路181弄小区如今同临汾路375弄小区合并到一起，统称“临汾小区”，两个小区中间的围墙被打通，居民出门不用东走一扇门、西绕一堵墙了。

　　阳曲路181弄的91岁陈慧珍老人，每天都会到一处加装电梯一楼的连廊处晒太阳，“这里看出去最干净，有太阳，又通风”。每加装一部电梯，街道都会对一楼的楼道进行装修，铺上仿地板的防滑砖，刷上墙漆、装上吊顶，把水电煤、油烟管道重新规划安装。一楼空间，就像是楼栋大堂一样，有沙发、书架，还有公用的雨伞租借桶，全由邻居们自己“营运”。

　　加梯难，后续维保更难

　　11月27日，中国青年报《有料青年》栏目发布《上海老旧小区怎样加装电梯》的视频报道后，有网友在评论区留言，询问加装电梯后电梯的产权问题、加装后原有房屋建筑的五方责任是否还存续的问题等。

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而增设电梯所有权的认定，实务中难以找到直接的法律依据，只有部分地方规范性文件略有涉及，但亦无统一结论。《人民法院报》曾对此分析认为，若存在约定，应依约认定；若无约定，应认定为单元业主按份共有。

　　至于五方责任，根据住房和城乡建设部印发的《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》，五方责任是指承担建筑工程项目建设的建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师。这些属于终身责任，在上海基层的实际操作中，加装电梯也要经五方评估认为“可以加装”才会启动加装程序。

　　“经评估，有一些楼不符合加装条件，就没有启动加装程序。”临汾路街道社区管理办主任王洪良告诉记者，加装电梯相关的“细节”问题远不止产权和五方责任，后续维保才是居民们关注最多的问题。

　　“电梯不是装完就结束了，它有一个长期维保的过程。谁来维保、谁来付费、资金谁来监管，都要明确。”王洪良说，目前该街道每一部加装的电梯，都在加装前就确认好维保方案，维保资金在第三方银行监管账户中。

　　根据上海市政府2019年12月25日开始实施的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》，加梯前期可行性评估费用纳入街道（镇）的公共财政预算，房屋安全性专家论证费用由公共财政承担，此外政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴（最高不超过28万元/台）。

　　这笔40%的补贴款，临汾路街道内的居民区一般建议加梯楼栋拿出一部分来，统一存放在第三方账户内。“事关电梯后续能不能运维好，这笔钱一定是事先讲清楚，再启动加梯程序的。”王洪良说。

　　三种维保模式“加持”

　　一块电子大屏上，标注着临汾路街道内所有加装电梯的位置。点击任何一个小点位，都能看到该电梯的实时使用情况，是否定期维保、是否出现过故障、什么时间上门维修等，一目了然。

　　这块大屏位于临汾路街道的24小时电梯应急服务中心，上海浩泛建设工程有限公司的两名员工每天24小时在这里轮值。这里还放置着整个街道每一部加装电梯的全套纸质档案，相关信息都能查询清楚。

　　远程，每一名加装电梯相关的工作人员，包括街道管理者、居民区党支部书记、居民区楼栋小组长等，都能通过手机App上的“数字哨兵”功能，接收自己管辖范围内的每一部电梯的维保信息和故障信息。

　　“如果一条故障弹出来一直没人去处理、没人上传维修信息，我就会给维保公司打电话，要盯着他们。”王洪良说。

　　上海浩泛建设工程有限公司总经理严凡亚告诉记者，临汾路街道除加装的电梯外，还有229台正在使用的电梯，新设的24小时电梯应急服务中心恰好也给公司提供了一个就近服务的派驻点，“我们可以做到接报后15分钟内上门维修”。

　　据悉，目前该街道提供了3种加装电梯后续维保模式。一是“建设+管理”，由具备资质的企业作为电梯建设和使用管理一体化单位，从加梯意见征询阶段就全程介入，负责电梯施工期间的质量安全工作，并承接加装电梯后期使用管理、维护保养工作；二是“保险+服务”，电梯加装后，由电梯所有权人与保险公司签订协议，委托保险公司作为电梯使用管理单位，履行管理职责，包括电梯后期管理、维护保养工作等；三是“物业托管”，电梯加装后，由电梯所有权人与小区物业服务企业签订协议，委托物业服务企业作为电梯使用管理单位，履行管理职责。

　　“电梯加装不是一次性买卖，大家之后要用得放心，得在事前把维保等问题都谈妥。”王洪良说。