二三线城市限购预期追问调控平衡点

    未来很长一段时间，限购都会是楼市的一个关键词。

    “就在8月份，估计会有20个左右的二三线城市被列入限购名单。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者。

    2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发出，要求对房价上涨过快的部分城市进行限购。这个通知发出近15个月之后，国务院对楼市限购的态度非但没有放松，反而更加严厉。

    对房地产市场调控，7月12日，国务院常务会议作出继续从紧的决定：已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二、三线城市，也要采取必要的限购措施。

    到目前，虽然还没有看到相关部门拿出需要限购的二三线城市名单，但市场上的各种猜测已经此起彼伏。可以预想的是，限购将会在我国楼市继续蔓延下去。

    限购政策带来了哪些变化

    2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发出13天后，北京市就拿出了实施细则，对购房作出了严格的限制：每个家庭只能新购买一套商品住房。

    此后，深圳、上海、厦门、南京、杭州等城市相继出台限购政策。

    虽然都是限购，但不同的城市给出了不同的方案。北京的政策最为严厉，要求购房人提供5年的社保证明或5年的纳税记录，有的城市则只需要提供一年的社保证明或纳税记录。

    限购政策在推出之初就让业内震动不已，曾被评为最恐怖的地产调控举措。

    正如业内所预测的，限购政策很快让楼市的交易陷入低谷。

    伟业我爱我家集团副总胡景晖提供的数字显示，今年上半年北京市二手房成交量为6.1万套，估计全年成交量能达到13万套。而2010年，北京市二手房成交量为21万套。也就是说，今年北京市二手房的成交量可能比去年减少四成左右。

    “一手房的成交全年估计在5万套左右，而去年是8万套，同样是减少了四成左右。”胡景晖说，其他城市的交易状况，差不多也是这个样子。

    虽然房价还没有出现明显的下跌，但限购政策的影响也在慢慢显现。

    国家统计局的数据显示，今年6月，全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格与去年同月相比，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。二手住宅，全国70个大中城市价格同比下降的有5个，涨幅回落的有24个，同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。

    从国家统计局今年上半年发布的每月的70个大中城市房价数据来看，1月至6月，新建商品住宅价格环比上涨的城市逐渐减少，涨幅不断收窄：1月，涨幅前三位城市均超过2%；3月，该数据则不超过1%；6月，涨幅均不超过0.5%。

    “应该说，限购的目的是让需求回归理性。”胡景晖说，在实施限购的这一年来，确实对一部分需求的释放起到了延缓作用。

    二三线城市房价涨幅领跑全国

    在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，限购的矛头指向的就是投资需求。在北京、上海等一线城市，限购确实冻结了一部分投资需求。在北京，非当地户籍的购房人群比例已经出现下降。

    中国不动产研究中心的统计分析显示，限购政策的确对抑制市场泡沫起到了一定作用，很多区域投资者数量减少了30%以上。据21世纪不动产数据显示，目前绝大部分区域投资需求急剧减少，目前已经降至10%以下。

    实施限购的城市，需求在一定程度上被压制。这些需求转移战场，开始进入没有限购的城市，或者限购措施相对温和的城市。

    同样是国家统计局发布的数据，进行整合分析后显示，今年上半年房价涨幅排名靠前的城市中，二三线城市是主体。

    6月，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，都是二三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州外，其余属于二三线城市，一些未出台限购政策的城市涨幅超过6%。

    “从今年上半年来看，二三线城市的房价涨幅开始领跑全国，这跟过去大不一样。”胡景晖说，这些领跑的城市中既有已经出台限购政策、但政策比较温和的城市，也有尚未出台限购政策的城市。

    胡景晖说，一方面，有些二三线城市正处于老城区改造的过程，需求大为增加；另一方面，品牌开发商开始进入这些城市，不论在产品理念、质量上都跟过去不一样，价格上不可避免地出现了拉升。

    胡景晖所说的情况在山东省烟台市就有明显体现。自2009年万科进入烟台开始,短短两年之内,房企排行榜50强中有13家都先后来到烟台——万科、保利、龙湖、越秀等都在烟台市开始了规模不小的开发。如今，在烟台市的一线海景房价格已经突破万元大关。

    7月底，烟台一些楼盘的销售人员就告诉记者，很可能8月就要开始限购。

    接过了一线城市领涨的接力棒，二三线城市开始成为接下来限购的重点。

    据了解，住房和城乡建设部曾要求各省对是否应该进行限购的城市进行排查，给出5条判断标准：价格指数是否处于前列，6月房价和去年底价格相比的涨跌情况，城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高，外地人购房的比例是不是较高，群众对当地房价是否反映强烈。

    根据统计，目前已经有近43个城市开始了限购。按照住房和城乡建设部的排查，限购将不仅仅在二三线城市中扩容，一些房价上涨过快的四线城市也很有可能进入限购名单。

    胡景晖告诉记者，从数据上看，取代一线城市领涨的那些二三线城市可能有20个左右，这些城市被列入限购名单的可能性最大。

    尽管相关部门并没有公布二三线城市限购名单扩容的时间表，但多位业内人士都告诉记者，8月应该就会见分晓。

    调控政策的平衡点究竟在哪里

    在陈国强看来，限购是阶段性的措施，不应该制度化。当前房价高位运行，才会导致限购这样权宜性的措施出台。限购不是一个单项政策，要与保障房政策配合使用。

    “也就是说，政府在处理高房价问题上要加减法并用。”陈国强说，一方面，先用限购措施把一部分需求冻结，另一方面，通过加速保障房建设，增加供应量，来缓解供求矛盾。如果说住宅市场供求矛盾得不到缓解，限购措施很有可能在全国范围内铺开。

    陈国强告诉记者，现在能看到的是，对付投资性需求，限购已经是基本的方法。

    不过，事情总是有两面性。当限购冻结了一部分投资性需求的时候，房地产市场的开发建设也开始放缓。

    根据链家地产市场研究部统计，今年前7个月，全国土地流标353块，比去年同期增长242%。前7个月，全国住宅土地流标前十城市中包括沈阳、济南、大连、北京、成都等城市，其中8个为已限购城市。

    这其中，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。 链家地产首席分析师张月认为，今年以来，全国土地流标趋势非常明显，尤其是“限购”城市，调控压力迫使开发商拿地更谨慎。

    按照中国不动产研究中心的统计分析，今年上半年，杭州的楼市就已经不再仅仅是低成交量的问题，还出现了低土地出让金的情况。今年上半年，杭州市楼市成交量创3年来新低。上半年，土地出让总额不足80亿元，是最近5年来的最低纪录。

    不仅仅出现在杭州一个城市。在北京，今年上半年共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。

    在楼盘的供应上也出现了减少的迹象。相比6月，北京7月商品房供应量减少了近七成。此前预计7月入市项目应有40个，但当月取得预售许可证的商品房期房住宅(不含保障房)项目仅16个，提供住宅套数为4292套，供应量创造了最近4个月的新低。

    不难想象，随着限购的扩大化，开发商拿地、建设的热情会随之下降，那么未来楼市的供应量会不会出现问题？

    “这确实是调控的悖论。”陈国强告诉记者，如果压制需求的时间过长，一定会影响土地市场，继而波及地方财政，而地方财政的减少将会影响到保障房的建设。这样一来，楼市供求的矛盾就无法得到有效的缓解。

    那么，调控政策的平衡点究竟在哪里？

    在陈国强看来，要把握这个平衡点就需要详尽、可靠的数据。目前相关部门手中有大量的数据，但这个数据的准确程度、可靠程度就不得而知了。从数据上看，地方政府确实是在增加住宅用地的量，在加大供应上努力，但效果如何，现在还看不到。

    从北京、上海等城市的限购实施效果来看，已经有业内人士对这一政策是否带来供求的新矛盾表示担忧。

    “以北京的经验看，政策的力度过大了。”胡景晖说，在北京市，对是否保持这么高的购房门槛，已经有了新的讨论。有意见认为，可以做一些调整，比如推行绿卡制度，不再对个税、社保年限作那么高的要求。