房屋契税征收乱象该由谁来管

    对夏威夷南岸二期业主们来说，8月意味着收房。但是，房屋契税却成了他们收房的障碍。

    林先生去年在这个位于河北燕郊的楼盘购买了一套建筑面积为51平方米的小户型。今年8月13日，林先生接到了收房通知。在这份通知中，收费项目一览表中明确标注，需要按照房屋总价3%缴纳房屋契税。

    “按照国家政策，我应该只需要缴纳1%的房屋契税，开发商却要求我交3%的契税，不交还不能办理收房手续。”林先生告诉中国青年报记者，买房时销售人员告诉他，开发商的意思是先交3%的契税，等房本办下来之后再退还多收的2%。

    按照我国目前的政策，建筑面积在90平方米以下且为家庭唯一住房的，契税按照房屋总价1%的标准缴纳，只有非普通住宅且非家庭唯一住房的，才需要缴纳3%的契税。

    不止林先生一位业主接到了这样的收房通知，也不止林先生一位业主对这样先交再退的契税缴纳方式困惑不已。

    “如果开发商卷款跑了，我们找谁退钱呢？”林先生说。

    开发商称要辨别是否唯一住房

    林先生的担心在燕郊这个名为夏威夷南岸二期的业主群中颇为普遍。

    一些还没有接到收房通知的业主看到这样的收房通知也着急起来。

    “就等着收房结婚呢，现在要求我们多交这么多契税，太不甘心了。”郝小姐说。

    郝小姐是哈尔滨人，在北京一家公司工作。她与男友都因限购政策无法在北京买房，才将目光投向了燕郊。

    “燕郊紧挨着北京，又不限购，所以才到这边买房。”郝小姐告诉记者。

    经过多次考察，郝小姐跟男友最终将目标锁定在夏威夷南岸这个楼盘，看重的是这个项目在燕郊的口碑。

    今年7月初，郝小姐定下了一套夏威夷南岸二期的两居，建筑面积为87.52平方米。7月底交了首付款。

    “我买的楼层比较低，单价是9000多元/平方米，楼层好的单价就过万元了。”郝小姐告诉记者，当初看房的时候，楼盘销售人员告诉她，赶紧回老家去办一个家庭唯一住房的证明，将来就只需要缴纳房屋总价1%的契税。

    为此，郝小姐跟男友特意回了趟家乡，办出了这个证明，但没想到，马上就要交房了，却看到需要缴纳房屋总价3%契税的通知书。

    夏威夷南岸二期一位业主向记者展示了他收到的收房通知书。在该通知书“房屋交付费用清单”上显示，该业主所购买的房屋建筑面积为88.18平方米，总房款为828716元，其契税一项为24861元，也就是总房款的3%。但是，这套房子本应缴纳的契税应为8287元。如果按照这份收房通知书缴纳契税，就多交了16574元。

    有意思的是，就在这份收房通知书中，开发商还列出了契税政策，表示对个人购买普通住房90平方米至140平方米，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，经地税局核实该住房属于家庭唯一住房，减按1%税率收契税。不属于家庭唯一住房的，个人购买普通住房契税按3%征收。

    不仅如此，开发商还列出了家庭唯一住房的开具要求。

    “很多业主都是按照这个要求开出了家庭唯一住房的证明，但开发商依然要求按3%的税率缴纳契税。”业主小新告诉记者，开发商说现在还不能鉴别出家庭唯一住房的证明是真是假，所以统一按照3%的标准征收，等核实清楚了再退还多收的那部分。

    但在业主们看来，这样的做法是违规操作，涉及金额巨大。

    夏威夷南岸二期广告上说，该项目由25栋16～17层板楼组成，一居52平方米、两居88平方米、3居110～130平方米。按照郝小姐的统计，这个小区有3000户业主。如果都多收2%的契税，将会有4000多万元的资金被开发商收走。

    尽管夏威夷南岸二期的业主很气愤，但他们很快发现，该项目一期的业主也是交了3%的契税。“一期是2009年收房的，直到今年，才有业主接到返还的2%的契税，这笔钱在开发商那儿压了差不多3年。”郝小姐说。

    数百位二期业主通过qq群互相交流信息，他们决定要找开发商讨个说法。一些去年收房的业主看到了这些信息，也很气愤。

    刁先生是去年冬天收的房，建筑面积是88.9平方米，是家庭唯一住房，但当时按照开发商的要求交了3%的契税。“我当时也不懂，只是心里觉得不合理，而且收房通知上说不按期缴纳这些费用就算违约，后果要自负。现在才发现被开发商多收了两万元。”

    到底是1%还是3%

    二期的业主们决心要阻止这项不该有的收费，然而，他们连开发商都见不到。

    业主小新在购房合同上找到了项目开发商，合同显示，夏威夷南岸二期开发商为三河兴达房地产开发有限公司，法人代表为赵赞君。

    “合同上有两个联系电话，打过去之后发现是客服。”小新告诉记者，业主们轮流打电话给客服，结果却得到不同的回应，有的说就是按照3%的标准征收契税，有的则说不清楚规定。

    业主们找不到开发商，只好求助政府部门。

    郝小姐告诉记者，她先是打电话到住房和城乡建设部，对方告诉了她一个电话，打过去之后发现是北京市的管理部门，对方听说她买的是燕郊的房子，就让她跟河北省三河市联系。

    “我找到三河市市长热线，结果对方说按3%收契税是一直以来的规矩。”郝小姐说，又联系三河市地税局，结果地税局说税务部门只收1%的契税，多收的那部分他们不管。而且，地税局不接受个人办理契税业务。

    8月15日上午，一些业主接到楼盘销售人员的电话，告知他们开发商开会研究决定按照1%的标准收契税。但到目前为止，还没有业主接到包含这个内容的新的收房通知。

    “我们很担心开发商骗我们，因为还有很多业主没有接到这样的电话，我们打电话到客服，得到的答复也不一样。”郝小姐说。

    记者与三河兴达房地产开发有限公司的客服取得联系，对方表示目前对契税的征收标准还没有定下来，不能回答记者的问题。

    记者又与三河市地税局取得联系，该局税政征管科工作人员告诉记者，税务部门只收1%的房屋契税，至于开发商收多少他们管不了。对于能否个人办理契税缴纳业务，该工作人员说，“我们从来就没有接待过个人办理这个业务的，一直以来的规矩就是开发商代收代缴。要是大家都自己来地税局办理契税业务，我们还干不干其他工作了？”

    开发商没有资格代收房屋契税

    夏威夷南岸二期业主们遭遇的问题并不是新问题，在房地产市场上，有关契税征收的纠纷已经有过无数次。

    2008年，重庆一位杨先生在当地购买了一套商品房，当时开发商代收了3054元的契税，并承诺多退少补。但是到2010年，杨先生要回契税完税证明后，却发现实缴只有2035.71元。

    杨先生要求开发商退还多交的钱，开发商却称这是地税局返给开发商的奖励，不能退。

    在北京、上海、广州、南京等地方，类似的案例不胜枚举。在目前全国的房地产市场上，有关房屋契税的征收基本都是开发商代收代缴。有的开发商在代收房屋契税的时候还会向业主收取一笔代理费。

    然而，在部门规章上，开发商却不具备代收房屋契税的资格。

    2004年，国家税务总局下发关于征收机关直接征收契税的通知，其中提到，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。

    不过，在实际操作中，地方税务部门自己都没有严格执行这样的政策，反倒认为开发商代收是天经地义的做法。

    “代收房屋契税只能算是开发商的延伸服务，因为有些业主不想自己去办理这项业务，但税务部门绝对不可以拒绝个人办理契税业务。”北京庞标律师事务所主任庞标告诉记者，在实际业务的办理中，购房者个人可能会面临很多麻烦，比如购房合同需要开发商盖完章，之后才能去地税局办理契税缴纳业务，开发商可能有意地拖着不盖章，导致个人无法办理业务。

    在庞标看来，开发商根本就不应该介入到这项业务中，更不应该想着从中牟利。凡是说先收再退的，基本都是有问题的，由于办理手续有一个期限，开发商就很顺利地把业主的钱拿来进行周转。“这是开发商聚财的方式，节省了资金成本，等于是无偿使用了业主的资金。”

    不仅如此，庞标还觉得，开发商以辨别是否唯一家庭住房为理由要求多交契税，完全是借口。实际上，开发商根本判断不了是否唯一家庭住宅，也没有义务去做这样的辨别工作。辨别工作是由当地的房管部门来做的。

    “但现在的困难在于，不交契税，业主就没有办法收房，而我们又没有能够约束开发商这些行为的政策。业主如果不愿跟开发商妥协，只能通过法律途径。”庞标说。

    也许正是办理过程的繁琐，让很多业主放弃了自己办理房屋契税的权利，转而交给开发商进行办理。而开发商到地税局缴纳契税是在办理房本之前，从交房到缴纳契税，中间少则一年，多则数年。业主的资金非常自然地就沉淀在了开发商的账户上。

    “开发商最喜欢赚这样的钱了。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者，很多业主对房屋契税基本没有了解，都是开发商说多少就交多少，有的开发商通过代收房屋契税都能够再运作一个房地产项目了。

    胡景晖表示，业主可以自己去交契税，也可以委托律师去办理，如果开发商坚持要代收，业主可以到当地住房和建设部门投诉。

    本报北京8月19日电