从房价飞涨到居者有其屋

    从二战后至今，韩国的城镇化率达到90%以上，取得的成绩和经验受到众多国家的关注。中国目前正在推进新型城镇化建设，当前遇到的高房价、拆迁等问题正是韩国二三十年前所经历过的。那么，二三十年后的中国城镇化会不会变成韩国现在的样子？

    应中国国际交流协会邀请，韩国前建设交通部部长、韩国国家经营战略研究院（简称韩战研）院长崔钟璨7月20至24日率领数位实业家来华进行交流访问。在日前举行的中韩民间友好座谈会上，崔钟璨介绍了韩国城镇化建设情况及经验教训。

    人口因素对住宅市场影响深远

    崔钟璨说，韩国比中国较早经历了快速城镇化的过程。上世纪60年代时，韩国的城镇化率为40%，经历50多年的发展，现在已达到90%以上。全国有近一半人口集中在首都圈附近。随着人口的不断变化和城镇化的推进，韩国的产业结构也随之发生了变化。其中，服务业人口占比60%，农业人口占比由以前的40%下降到2.6%，而工业、矿业等约占30%。

    人口的增长推动了住宅的建设，目前韩国的住宅普及率为101%，超过一人一户水平。住宅形态主要为公寓楼，全国有60%的人口居住在公寓中。汽车的普及率也很高，超过一家一车水平。

    韩国在城镇化过程中，主要遇到住宅、交通、环境三个大问题。其中，住宅问题从整体来说已经解决。二三十年前，韩国也曾出现过房价飞速上涨的局面，和中国当前面临的情况相似。上世纪80年代末90年代初，韩国的住宅供给不充足，导致房屋售价和租赁价格大幅上升。究其原因是随着工业化、城镇化的推进，地方人口、农村人口不断涌入首都圈，使需求量大幅上升。住宅产品又拥有不同于其他产品的特色，即无法像工、农业产品一样从国外进口。而开发商买地、设计、经营、施工又会耗费较长时间，一时间韩国房价高企不下。对于消费者来说，房源越是紧张，越容易加剧他们的购买需求，由此导致房价节节攀升。针对房价上涨和居民强烈的购房需求，韩国政府采取了修建5个卫星城的方式来缓解供需矛盾。此举安抚了消费者的恐慌心理，他们愿意相信房价在今后可以稳定下来。

    崔钟璨认为，政府要事先作好调研和准备。以韩国为例，上世纪80年代末90年代初，随着国民收入的不断增长，住房供给不足开始显现出来。供给不足的原因在于政府对房市的严格限制。举例来说，上世纪80年代初，韩国人均GDP为1500美元，10年后上升到人均5000美元。而同期的住房普及率仅由原来的71%增长到10年后的72%。

    购买需求上升，政府的限制却没有放宽。由于韩国土地资源紧张，政府对农业用地更是严格管控，规定农业用地不可转变。政府不仅对买地、买建材、设计、经营、施工等各个环节要把控，特别是对公寓楼的价格也进行严格管控。后来韩国政府转变策略放宽限制，增建新城以扩大供给。政府规定在5个新城区中可以低价拿地盖房，并进行政府扶持。经过10年的发展，韩国房价开始稳定下来。

    韩国房价不再上涨的另一个关键因素是，韩国目前处于高龄化、低出生率的严峻时期，在世界上属于生育率极低的国家之一，因此住房需求大幅下降。韩国在上世纪90年代达到住宅供求平衡后，于１９98年遭遇金融危机使得房价下跌。虽然后来稍有回升，但又再次遭遇2008年金融危机，房价又再度下降。目前，韩国许多人认为买房不仅没收益，而且房价还在不断贬值，人们宁愿租房生活，指望买房发财是不可能了。

    人口因素对住宅的影响非常大。崔钟璨分析说，今后随着中国老龄化的加剧，独生子女政策效果显现，人民收入的提高以及中国户籍制度对人员的自由迁徙的限制政策等，都会对住宅市场产生影响。

    建设新城要考虑城市功能完善

    崔钟璨还介绍了新城区建成后的教训。他说，当时只关注以住宅建设为中心，新城区内集中几十万居民，他们的上班路程成了问题，交通规划的不足致使新城成为“睡城”。于是，政府为此加快了新城区间的高速路与地铁的建造。教训是，在建新城区时要考虑到功能的完善配套设施，不应仅仅着眼于住宅，也应该完善，使居民工作和生活的地方更加接近。

    首都圈居民通勤是世界许多国家面临的问题，崔钟璨认为，缓解这一问题的最好方法，是扩大公共交通利用率。首尔的地铁与地面公交系统十分方便，政府在路线的规划、设计以及与地铁的有效连接上，花心思作了很多工作，让市民更愿意乘坐便宜又方便的公共交通。

    崔钟璨说，地区间均衡发展，不仅是中国政府关注的问题，韩国也经历了同样的过程。他说，均衡发展是世界各国都追求的目标，但实现起来有难度。

    韩国曾利用修建公路、铁路，以及当地政府采取税收优惠等政策把工厂转移到边远的地方。另一个做法是成立“行政中心城市”世宗特别自治市，强制政府一些部门包括国务总理室从首尔迁出。政府下属的研究机构、智库、公共事业机关等也被强制分散到全国各地。目前这一做法还处在试验阶段，虽然会对地区均衡发展有好处，但也容易导致行政办公效率降低，引来不少反对声音。

    对此，崔钟璨表示，比起迁移政府机构的方式来达到地区均衡发展，更应该在基础设施改善、环境改善、税收减免上采取措施，以吸引企业自发前往边远地区。

    拆迁问题是城镇化过程中不可避免的一环，韩国在城镇化过程中也遇到过中国当前面临的问题。韩国政府是如何处理拆迁和由拆迁引发的社会矛盾的？崔钟璨介绍，韩国在拆迁过程中也出现了不愿搬迁等很多问题。韩国政府的作法是，先由地方政府提出拆迁方案向中央报批，中央政府重点审核拆迁必要性和拆迁安置方案两项内容。安置方案包括原居民租用周边公寓优先权、开发商提供搬家费用等。

    本报北京7月25日电