社科院：楼市需求向“住好房”转型

    “居民需求热点由‘有房住’向‘住好房’转变，房价不会出现整体崩盘。”中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞如是说。

    他是在2014年《中国住房发展（中期）报告》发布会上作上述表示的。该报告由其主编，总结和分析了2014年上半年中国住房发展的新变化，并给出了未来预测及政策建议。

    倪鹏飞认为，房价是否会出现崩盘，主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，这两点尚不具备，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代。

    实际上，关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅意味着GDP增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的渴望仍很迫切。

    从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补及并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

    倪鹏飞预测，根据城市人口长期变动和生育政策变化展望了中国城市住房长期需求，2015~2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升-平稳-下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020~2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。

    仅从上市公司来看，截至7月中旬，已有46家房企公布了其半年业绩预报，共31家房企净利润出现明显下滑甚至亏损，其中大多数为资产总额在50亿元以下的中小房企，如荣丰控股、深物业、世荣兆业等。此外，中小房企融资渠道的全面收窄，融资成本的提高进一步推升了其资金链断裂的风险，风险的提升同时又加剧了中小房企的融资困境，使其陷入难以逃离的恶性循环。

    “根据市场状况及国家宏观调控政策，预计下半年调整趋势将继续，主要指标会有所回升但幅度有限。”倪鹏飞说。